취득세 계산기

취득세는 왜 세 개로 나뉘나

주택을 유상으로 취득하면 취득세가 붙고, 그 취득세에 딸려지방교육세가 함께 부과됩니다. 여기에 국민주택규모를 넘는 주택이면농어촌특별세가 더해집니다. 셋은 근거 법령도 계산 방식도 다릅니다. 묶어서 "취득세 몇 퍼센트" 라고만 알고 있으면, 실제로 통장에서 빠져나가는 금액과 어긋납니다.

6억과 9억 사이는 세율이 가격마다 다르다

주택 유상취득 세율은 세 구간입니다. 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%로 고정이고,그 사이는 가격에 따라 달라집니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율은 조문이 정한 산식으로 구하고, 소수점 넷째자리까지 반올림합니다.

이 구간이 헷갈리는 이유는 계단이 아니라 경사면이기 때문입니다. 7억원과 7억 5천만원의 세율이 다릅니다. 그래서 "8억이면 몇 퍼센트" 를 외워 둘 수 없고, 가격을 넣어 봐야 합니다. 반올림이 넷째자리에서 이뤄지므로 몇십만원 차이로는 세율이 움직이지 않지만, 몇천만원 차이면 분명히 달라집니다.

지방교육세는 취득세율을 따라간다

가장 자주 틀리는 부분입니다. 지방교육세를 취득가액의 0.1% 고정으로 아는 경우가 많은데, 실제로는 취득세율에 연동됩니다. 취득세율의 50%를 과세표준으로 삼고 거기에 20%를 매기므로, 결과적으로 취득가액 × 취득세율 × 0.1이 됩니다.

세율이 1%인 구간에서는 0.1%가 맞습니다. 하지만 세율이 3%인 9억원 초과 구간에서는0.3%가 됩니다. 12억원 주택이라면 0.1%로 계산했을 때와240만원 차이가 납니다. 고가 주택일수록 이 오차가 커집니다.

농어촌특별세는 전용 85㎡ 가 경계다

농어촌특별세는 국민주택규모, 즉 전용면적 85㎡ 이하 주택에는 붙지 않습니다. 조문이 "이하" 라서 정확히 85.00㎡도 비과세이고, 85.01㎡부터 과세됩니다. 붙는 경우에는 표준세율 2%를 기준으로 계산하므로 취득가액의 0.2%로 고정입니다. 취득세율이 얼마든 이 비율은 변하지 않습니다.

★ 공급면적이 아니라 전용면적입니다. 흔히 "34평" 이라 부르는 타입은 전용 84㎡대라 대부분 비과세이지만, 같은 84㎡ 타입이라도 단지마다 84.92·84.97처럼 실제 값이 다릅니다. 85㎡ 를 아슬아슬하게 넘는 타입이라면 등기부나 분양계약서의 전용면적을 확인해야 합니다. 1㎡ 차이로 수백만원이 갈립니다.

세목마다 따로 절사한다

세 세목은 모두 지방세라 10원 단위로 절사합니다. 중요한 것은 합계를 먼저 내고 한 번 절사하는 것이 아니라 세목별로 각각 절사한다는 점입니다. 이 계산기도 그 순서를 지킵니다. 그래서 다른 계산기와 몇십원 차이가 날 수 있는데, 이는 오차가 아니라 부과 단위가 세목별이기 때문입니다.

이 계산이 답하지 않는 것

이 페이지는 1주택 유상취득을 기준으로 합니다. 2주택 이상 취득 시의 중과세율, 조정대상지역 중과, 증여·상속·신축(원시취득), 일시적 2주택 특례는 다루지 않습니다. 생애최초 취득세 감면은 체크하면 반영하되 일반 주택의 200만 원 기준만 씁니다. 60㎡ 이하 소형주택과 인구감소지역의 300만 원 한도, 정액 공제 때의 지방교육세 감면 여부는 반영하지 않았습니다. 둘 다 세금이 더 나오는 쪽이라 계획을 세울 때는 안전한 방향입니다.

계산 결과는 공개된 법령을 근거로 한 참고용 추정이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 세액은 관할 지자체와 세무서의 확인을 받으시기 바랍니다.