DSR 계산기

DSR은 무엇을 보는가

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년에 갚아야 할 모든 대출 원리금 ÷ 연소득입니다. 은행권은 이 비율이 40%를 넘지 않는 선에서만 대출을 내줍니다. 연소득 6,000만 원이면 모든 대출을 합쳐 1년에 2,400만 원, 월 200만 원까지가 상한입니다.

중요한 건 모든 대출이라는 점입니다. 신용대출, 자동차 할부, 마이너스통장이 전부 들어갑니다. 이미 월 50만 원을 갚고 있다면 주택담보대출에 쓸 수 있는 몫은 150만 원뿐입니다. 그래서 집을 사기 전에 신용대출을 먼저 정리하는 것이 한도를 늘리는 가장 빠른 방법인 경우가 많습니다.

★ 계약 금리가 아니라 스트레스 DSR 금리로 판정합니다

여기가 직접 계산과 은행 답변이 갈리는 지점입니다. 월 200만 원을 갚을 수 있다고 해서금리 4%로 200만 원어치를 빌려주지 않습니다. 심사는4%에 가산금리를 더한 금리로 합니다. 이 가산을 정한 제도가 3단계 스트레스 DSR입니다.

앞으로 금리가 오르면 상환액이 늘어나 갚지 못하게 되는 상황을 미리 걸러내는 장치입니다. 수도권과 규제지역은 2025년 10월 16일부터 가산이3.0%p입니다. 4% 대출이 7%로 계산됩니다. 30년 만기 원리금균등이라면 이 차이만으로 한도가 4분의 1 넘게 줄어듭니다.

오해하기 쉬운데, 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아닙니다. 납입은 계약 금리 그대로이고, 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다. 그래서 이 계산기는 "DSR이 보는 월 상환액"과 "실제로 낼 월 상환액"을 나란히 보여 줍니다. 두 줄의 차이가 곧 스트레스의 크기입니다.

순수고정을 고르면 가산이 사라집니다

가산 3.0%p가 모두에게 그대로 붙는 것은 아닙니다. 3단계 시행방안은금리 유형별로 곱하는 비율을 따로 정해 두었습니다. 변동금리는 100%를 그대로 적용하지만, 만기까지 금리가 고정되면 아예 적용하지 않습니다.금리가 오를 위험이 없으니 대비시킬 이유도 없다는 논리입니다.

혼합형과 주기형은 그 중간입니다. 그런데 여기서 2차 자료가 자주 틀립니다.구간을 가르는 기준은 고정 기간의 절대 연수가 아니라 대출 기간 대비 비중입니다. "5년~9년 고정"이라는 설명은 30년 만기를 전제로 한 예시일 뿐입니다. 만기 20년짜리 10년 고정은 비중이 50%라서, 30년 만기 10년 고정(약 33%)과 다른 구간에 들어갑니다. 이 계산기는 비중으로 구현했습니다.

실용적인 결론은 이렇습니다. 한도가 모자라면 금리 유형을 먼저 바꿔 보세요. 고정금리가 변동금리보다 금리가 조금 높더라도, 한도가 늘어나면 그게 더 나은 선택일 수 있습니다.

DSR을 통과해도 대출이 그만큼 나오지는 않습니다

실제 한도는 세 가지 중 가장 작은 값입니다.

• DSR: 소득이 정한다. 이 페이지가 계산하는 값
• LTV: 집값이 정한다. 집값의 몇 %까지
• 대출 총액 한도: 집값 구간별 절대 상한

수도권에서는 소득이 넉넉해도 총액 한도가 먼저 걸리는 경우가 많습니다. 그 경우에는 연봉이 올라도 한도가 늘지 않습니다. 어느 제약이 먼저 막는지를 알아야 무엇을 바꿔야 하는지도 알 수 있습니다.

이 계산이 답하지 않는 것

은행권 주택담보대출 기준입니다. 제2금융권은 한도율이 다르고, 디딤돌·보금자리론 같은 정책모기지는 별도 기준이 적용될 수 있습니다. 기존 대출의 연간 원리금은 대출 종류마다 산정 방식이 달라(신용대출은 만기를 짧게 잡는 등) 실제 은행 산정과 차이가 날 수 있습니다.

수도권과 규제지역은 2025년 6월 28일부터 주택담보대출 만기가 30년 이내로 제한됐습니다. 그래서 그 지역을 고르면 대출 기간을 40년이나 50년으로 골라도 30년으로 계산합니다. DTI(총부채상환비율)는 계산하지 않습니다.

계산 결과는 공개된 금융위원회 시행방안을 근거로 한 참고용 추정이며 금융 자문이 아닙니다. 최종 한도는 거래 은행의 심사로 정해집니다.