양도소득세 계산기

★ 12억은 면제선이 아니라 안분 기준입니다

가장 흔한 오해입니다. "12억까지는 비과세니까 13억에 팔면 1억에 대해서만 세금" 이라고 생각하기 쉬운데, 그렇지 않습니다.

소득세법 시행령 제160조 제1항은 고가주택의 과세대상 양도차익을 이렇게 정합니다:양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액. 초과분을 떼어 내는 게 아니라 차익 전체를 비율로 안분합니다.

13억에 팔아 차익이 3억이라면 안분비율은 1억 ÷ 13억 ≈ 7.7%이고, 과세대상은3억의 7.7%인 약 2,300만 원입니다. 초과분 1억이 아닙니다. 반대로 양도가액이 12억 이하라면 차익이 아무리 커도 세금은 0원입니다.

계단이 아니라 비례라는 점도 중요합니다. 12억을 1원 넘겼다고 갑자기 전액 과세되지 않습니다. 넘긴 폭이 작으면 안분비율도 작습니다.

★★ 장기보유특별공제는 표가 둘입니다

"10년 넘게 보유했으니 80% 공제" 라는 말을 자주 듣는데, 그 80%짜리 표는1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에만 열립니다.

• 표2 (요건 충족): 보유 기간분 최대 40% + 거주 기간분 최대 40% = 최대 80%
• 표1 (일반): 3년 6%에서 시작해 매년 2%p씩, 15년 이상 30%가 한도

요건을 못 갖추면 아무리 오래 보유해도 최대 30%입니다. 게다가 비과세 대상이 아니므로 안분도 없이 차익 전액이 과세됩니다. 이 둘이 겹쳐서, 같은 집 같은 차익이라도 요건 충족 여부 하나로 세액이자릿수 단위로 갈립니다.

표2에도 함정이 하나 있습니다. 보유 3년 미만이면 표2 자체가 열리지 않습니다. 거주를 아무리 오래 했어도 공제율은 0입니다.

거주 요건은 "지금"이 아니라 "살 때"를 봅니다

1세대 1주택 비과세의 기본 요건은 보유 2년입니다. 여기에취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년이 추가됩니다(시행령 제154조 제1항).

기준이 파는 시점이 아니라 살 때의 지정 여부라는 점이 핵심입니다. 지금 규제가 풀렸더라도 취득할 때 조정대상지역이었다면 거주 요건이 그대로 살아 있습니다. 반대로 거주 2년을 이미 채웠다면 지정 여부는 결과를 바꾸지 않으므로 이 계산기는 그때 아예 묻지 않습니다.

몇 년 전의 지정 여부를 기억하기는 어렵습니다. 그래서 물을 때 기본값을 두지 않았고,모르겠습니다를 고르면 조정대상지역이었다고 보고 계산합니다. 세금이 더 나오는 쪽이라 실제보다 적게 잡히지 않습니다.

2년을 못 채우면 세율이 통째로 달라집니다

보유 2년 미만은 누진세율(6~45%)이 아니라 단일세율이 적용됩니다 (소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호). 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다. 여기에 지방소득세까지 붙으면 실효세율은 77%·66%가 됩니다.

단기 양도를 저울질하고 있다면 보유 기간 며칠 차이로 세액이 몇 배달라질 수 있습니다. 취득일과 양도일을 바꿔 가며 확인해 보세요.

지방소득세 10%를 빼먹지 마세요

양도소득세를 계산하고 끝내면 실제 납부액보다 10% 적게 잡습니다. 개인지방소득세는 양도소득세액의 10%로 별도 세목이고, 신고도 따로 합니다. 이 계산기는 둘을 합친 금액을 맨 위에 냅니다. 실제로 통장에서 나가는 돈이 그 금액이기 때문입니다.

절사 단위도 다릅니다. 양도소득세는 국세라 1,000원 미만을 버리고, 지방소득세는 지방세라 10원 미만을 버립니다. 이 계산기는 세목별로 나눠 절사합니다.

필요경비에 넣을 수 있는 것

필요경비는 양도차익을 줄여 세금을 줄입니다. 다만 아무거나 들어가지 않습니다.자본적지출만 인정됩니다. 취득세, 취득 시 중개보수, 법무비, 발코니 확장, 새시 교체 같은 것입니다.

도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적지출은 인정되지 않습니다.영수증이 없어 확실하지 않다면 비워 두세요. 필요경비를 적게 잡으면 차익이 커져 세금이 많이 나오는 쪽이라, 실제보다 적게 나오는 것보다 안전합니다.

이 계산이 답하지 않는 것

1세대 1주택만 계산합니다. 2주택 이상은 조정대상지역 여부·주택 수·취득 시점에 따라 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 걸리고, 한시 배제 조치가 자주 바뀝니다. 확인되지 않은 전제로 만든 숫자로 매도 시점을 정하게 될 수 있어 계산하지 않습니다.

일시적 2주택 특례, 상속·증여로 취득한 주택, 재개발·재건축 입주권, 같은 해에 다른 자산을 양도해 기본공제를 이미 쓴 경우도 별도 규정이 적용됩니다.

계산 결과는 공개된 법령을 근거로 한 참고용 추정이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 세액은 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.