생애최초 취득세 감면 계산, 5억 아파트면 550만 원이 350만 원이 됩니다

“생애최초면 취득세를 안 낸다던데, 얼마나 돌려받는 거예요?”

안 내는 것이 아니라 최대 200만 원이 빠지는 것입니다. 지방세특례제한법 제36조의3이 정한 금액이고, 5억 아파트라면 취득세와 지방교육세를 합쳐 550만 원이던 것이 350만 원이 됩니다. 집값이 2억을 넘으면 어디서나 200만 원이고, 2억 이하라 산출세액이 200만 원에 못 미치면 그 금액 전부가 면제됩니다. 이 글은 누가 받는지, 얼마나 빠지는지, 무엇을 지켜야 하는지를 조문 순서대로 봅니다.

누가 받나

조문의 요건은 넷입니다. 주택 취득일 현재 기준입니다.

1. 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없을 것. 배우자는 혼인신고가 된 사람이고, 가족관계등록부로 확인되는 외국인 배우자도 포함됩니다.
2. 본인이 거주할 목적일 것.
3. 취득당시가액이 12억 원 이하인 주택일 것.
4. 유상거래로 취득할 것. 부담부증여는 제외됩니다. 취득자가 미성년자여도 제외됩니다.

“주택을 소유한 사실이 없는 경우”에는 예외가 있습니다. 상속으로 받은 공유지분을 전부 처분한 경우, 비도시지역이나 수도권 밖 면 지역의 오래된 소형 단독주택을 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택 한 채, 시가표준액 100만 원 이하 주택 같은 것은 소유한 적이 없는 것으로 봅니다. 세부 기준은 행정안전부 고시가 정하고, 계산기는 이 판정을 하지 않습니다. 본인이 이 예외에 걸릴 것 같다면 관할 시·군·구 세무과에 먼저 물어보는 쪽이 순서입니다.

얼마나 빠지나

아파트는 조문의 제2호에 해당합니다. 취득세 산출세액이 200만 원 이하면 전액 면제, 200만 원을 넘으면 200만 원을 공제합니다. 전용 60㎡ 이하 소형주택과 인구감소지역 주택은 제1호라 300만 원인데, 제1호의 소형주택은 아파트를 제외하고 있어서 아파트가 300만 원을 받는 경우는 인구감소지역에 있을 때뿐입니다.

전용 84㎡ 아파트, 1주택 기준으로 감면 전과 후를 놓으면 이렇습니다.

1억 5천 줄이 눈에 띕니다. 산출세액 150만 원이 200만 원 이하라 취득세가 전부 면제되고, 감면율이 100%가 되면서 지방교육세도 함께 0이 됩니다. 2억 아파트까지는 이렇게 취득세가 한 푼도 없습니다.

5억부터는 공제입니다. 200만 원이 빠지는 것은 같아서 집값이 올라도 감면액은 늘지 않습니다. 12억에서 3,960만 원이 3,760만 원이 되는 것과 5억에서 550만 원이 350만 원이 되는 것은 같은 200만 원입니다. 12억을 1원이라도 넘으면 감면이 없습니다.

지방교육세는 왜 그대로인가

위 표에서 5억 이상은 지방교육세가 감면 전과 같습니다. 지방세법 제151조는 감면 법령이 취득세의 감면율을 정한 경우에 지방교육세도 같은 비율로 줄이도록 하고 있습니다. 생애최초 감면은 비율이 아니라 200만 원이라는 정액 공제라, 이 조항이 그대로 적용되는지를 조문만으로 정하기 어렵습니다. 유권해석을 찾지 못해 계산기는 지방교육세를 줄이지 않는 쪽, 즉 세금이 더 나오는 쪽으로 계산합니다. 5억이면 차이가 20만 원입니다. 실제 신고에서 지방교육세가 함께 줄어든다면 그만큼 덜 내게 되고, 확인되는 대로 계산기와 이 글을 고치겠습니다.

전액 면제인 경우는 다릅니다. 감면율이 100%라는 점이 분명해서 지방교육세도 0입니다.

85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 되돌아옵니다

취득세를 감면받으면 그 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 내는 것이 원칙입니다. 다만 전용 85㎡ 이하 서민주택에 대한 취득세 감면은 농어촌특별세법이 비과세로 두고 있어, 위 표의 84㎡ 아파트는 감면을 받아도 이 세금이 붙지 않습니다.

85㎡를 넘으면 붙습니다. 같은 12억이라도 전용 101㎡면 원래 있던 농어촌특별세 240만 원에 감면세액 200만 원의 20%인 40만 원이 더해져 280만 원이 됩니다. 취득세 3,400만 원과 지방교육세 360만 원을 합치면 4,040만 원입니다. 감면 없이 4,200만 원이던 것이 160만 원 줄어든 셈이라, 85㎡ 이하에서 200만 원이 줄어드는 것보다 효과가 작습니다. 85㎡ 경계가 세금을 두 번 가르는 이유는 농어촌특별세 85㎡ 기준에 적어 두었습니다.

받은 뒤에 지켜야 할 것

취득일부터 3년 안에 그 집을 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 취득세를 추징합니다. 배우자에게 지분을 넘기는 것은 예외입니다. 세입자가 살고 있는 집을 사서 임대차 기간이 1년 이내로 남은 경우에는 그 기간이 끝나는 날부터 3년을 셉니다.

본인이 입주를 미루고 전세를 놓을 계획이라면 이 감면은 받지 않는 편이 안전합니다. 임대는 다른 용도 사용이라 추징 사유입니다. 감면은 신청해야 적용되니, 잔금을 치르기 전에 지자체 세무과나 등기를 맡은 법무사에게 생애최초 감면 신청을 같이 챙겨 달라고 말씀하시면 됩니다.

자금 계획에서는 어떻게 쓰나

첫 집 마련 계산에서 생애최초를 체크하면 취득세 행에 감면이 반영되고, 그만큼 필요한 돈이 줄어듭니다. 자기자금이 정해져 있다면 살 수 있는 집값이 조금 올라가는데, 집값이 오르면 취득세도 따라 오르기 때문에 정확히 200만 원만큼은 아니고 그보다 조금 큽니다.

체크했는데 감면이 0으로 나오면 결과가 이유를 말합니다. 대부분은 상한 모드에서 살 수 있는 집값이 12억을 넘어선 경우입니다. 그때는 12억 이하 집을 고르거나 감면 없이 계획을 세우는 두 길뿐입니다.

이 글이 말하지 않는 것

무주택 판정의 세부 기준(행정안전부 고시)과 세대 구성은 다루지 않습니다. 인구감소지역 아파트의 300만 원 한도는 지역 목록을 아직 넣지 못해 200만 원으로 계산합니다. 세금이 더 나오는 쪽입니다. 정액 공제 뒤 지방교육세가 함께 줄어드는지는 위에서 말한 대로 확인 전입니다. 이 세 가지는 모두 실제 세액이 이 글보다 낮아질 수 있는 방향이라, 계획을 세울 때는 이 글의 숫자가 안전한 쪽입니다.

취득세 계산기에 취득가액과 전용면적을 넣고 생애최초를 체크하면 위 표의 숫자가 세목별로 나옵니다. 체크를 넣었다 뺐다 해 보면 200만 원이 어디서 빠지는지, 85㎡를 넘기면 농어촌특별세가 얼마나 되돌아오는지 바로 보입니다.