아파트 갈아타기

갈아타기 가이드: 양도세·취득세·대출 한도에서 자주 틀리는 것들

계산기를 만들면서 법령 원문을 직접 확인한 것들을 정리했습니다. 널리 퍼져 있지만 틀린 설명이 많은 지점들이라, 무엇이 왜 다른지에 초점을 뒀습니다.

  1. 01

    아파트 갈아타기 순서, 먼저 팔까 먼저 살까

    순서 하나로 취득세·양도세·대출 한도가 전부 달라집니다. 무엇이 어떻게 갈리는지 정리했습니다.

  2. 02

    일시적 2주택 비과세 요건, 3년 안에 못 팔면 무엇이 달라지나

    새 집을 먼저 사면 3년 안에 옛집을 팔아야 비과세가 유지됩니다. 못 팔면 같은 매도가에서 양도세 1억 1,821만 원이 생기고 살 수 있는 집값이 1억 1천만 원 내려갑니다.

  3. 03

    아파트 매도 비용 계산, 9억에 팔면 9억이 들어오지 않습니다

    매도가에서 중개보수·양도세·대출 상환·중도상환수수료를 빼야 손에 쥐는 돈입니다. 그 돈이 다음 집의 자기자금입니다.

  4. 04

    주택담보대출 중도상환수수료, 갈아타기에서 0원이 되는 두 가지 경우

    디딤돌 대출은 실행 3년이 지났거나 2026년 12월 31일까지 갚으면 0원입니다. 둘 다 아니면 남은 일수에 비례해 붙고, 열흘 차이로 0원과 수십만 원이 갈립니다.

  5. 05

    1주택 양도세 비과세 12억, "면제선"이 아닙니다

    13억에 팔면 1억에만 세금이 붙는다는 계산은 틀렸습니다. 실제로는 차익 전체를 비율로 나눕니다.

  6. 06

    양도세 비과세 요건, 2년 보유했는데 왜 비과세가 아닌가

    취득할 때 조정대상지역이었으면 보유 2년에 거주 2년이 더 붙습니다. 기준은 팔 때가 아니라 살 때의 지정 여부입니다.

  7. 07

    장기보유특별공제율 표, 왜 누구는 80%이고 누구는 30%인가

    공제표가 둘이고, 어느 표를 쓰느냐는 보유 기간이 아니라 비과세 요건이 정합니다.

  8. 08

    스트레스 DSR 금리 유형별 한도, 대출이 생각보다 적게 나오는 이유

    DSR은 계약 금리가 아니라 스트레스 금리로 심사합니다. 금리 유형을 바꾸면 한도가 달라집니다.

  9. 09

    지방 스트레스 DSR 유예, 주택담보대출 가산이 0.75%p입니다 (12월까지)

    수도권 3.0%p의 4분의 1입니다. 연소득 6천만 원이면 30년 변동금리 한도가 8천만 원 넘게 더 나옵니다. 이 유예는 6개월씩 연장돼 왔고 2026년 12월 31일에 끝납니다.

  10. 10

    DSR 40% 계산법, 연소득의 40%를 빌린다는 뜻이 아닙니다

    40%는 대출액이 아니라 1년치 원리금 상환액의 한도입니다. 연소득 6천만 원이면 2,400만 원이 아니라 3억 안팎이 나옵니다.

  11. 11

    DSR 원금균등 원리금균등 차이, 같은 연소득인데 한도가 7천만 원 가까이 갈립니다

    DSR은 1년에 실제로 갚는 원리금으로 심사하고, 원금균등은 첫 해가 가장 큽니다. 그래서 연소득 6천만 원 기준 한도가 3억 61만 원에서 2억 3,226만 원으로 줄고, 대신 총이자는 7,600만 원 적습니다.

  12. 12

    주택담보대출 40년 만기 DSR 한도, 수도권은 30년까지이고 지방은 4,600만 원 늘어납니다

    2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주담대 만기는 30년 이내입니다. 40년은 그 밖의 지역에서 고를 수 있고, 연소득 6천만 원·금리 4%면 한도가 3억 8,340만 원에서 4억 2,941만 원이 되는 동안 총이자는 1억 5,648만 원 늘어납니다.

  13. 13

    DSR 부부합산 소득, 배우자 연봉 4천을 더하면 한도가 2억 늘어납니다

    DSR 분모는 차주 소득이고 배우자 소득을 합산하면 분모가 커집니다. 연소득 6천만 원 단독 3억 61만 원이 배우자 4천만 원을 더하면 5억 102만 원이 됩니다. 다만 배우자의 대출도 같이 들어옵니다.

  14. 14

    주택담보대출 한도 6억, 소득이 넉넉해도 여기서 멈춥니다

    수도권·규제지역에는 LTV·DSR과 별개로 집값 구간별 총액 한도(6억·4억·2억)가 있습니다. 연봉을 올려도 이 선은 안 움직입니다.

  15. 15

    LTV 40% 70% 규제지역 차이, 같은 10억 아파트인데 대출이 4억·6억·7억으로 갈립니다

    규제지역은 집값의 40%, 그 밖은 70%까지입니다. 10억이면 서울 마포 4억, 인천 연수는 7억이 총액 한도에 걸려 6억, 대전 유성 7억. 소득이 넉넉해도 LTV가 먼저 막는 구간과 그렇지 않은 구간이 있습니다.

  16. 16

    부동산 중개수수료 요율, 정가가 아니라 상한입니다

    조례가 정하는 것은 "이 이상 받을 수 없다"는 한도이고, 실제 금액은 협의로 정합니다.

  17. 17

    아파트 취득세율 계산, 6억에서 계단처럼 뛰지 않습니다

    6억∼9억 구간은 가격에 따라 매끄럽게 오릅니다. 진짜 계단은 다른 곳, 85㎡에 있습니다.

  18. 18

    농어촌특별세 85㎡ 기준, 넘으면 취득가의 0.2%가 더 붙습니다

    84.97㎡는 0원, 85.01㎡는 취득가의 0.2%. 5억이면 100만 원, 12억이면 240만 원이 갈립니다. 기준은 공급면적이 아니라 전용면적입니다.

  19. 19

    생애최초 취득세 감면 계산, 5억 아파트면 550만 원이 350만 원이 됩니다

    본인과 배우자 모두 무주택 이력이 없고 12억 이하 집을 실거주로 사면 취득세에서 최대 200만 원이 빠집니다. 산출세액 200만 원 이하면 전액 면제. 5억이면 350만 원, 8억이면 1,850만 4천 원, 12억이면 3,760만 원입니다. 3년 안에 팔거나 임대하면 추징됩니다.

  20. 20

    아파트 매수 부대비용 계산, 취득세와 중개보수만 더해도 집값의 1.5%에서 4%입니다

    서울 전용 84㎡ 기준 5억은 750만 원(1.5%), 8억은 2,370만 원(3.0%), 12억은 4,680만 원(3.9%)입니다. 취득세율이 가격에 따라 오르고 중개보수 요율도 같이 올라, 비싼 집일수록 비율이 커집니다.

모든 글은 공개된 법령과 정부 발표를 근거로 한 일반적인 설명이며 세무·법률·금융 자문이 아닙니다.