농어촌특별세 85㎡ 기준, 넘으면 취득가의 0.2%가 더 붙습니다

“취득세 계산기에 넣었더니 농어촌특별세가 0원으로 나오는데, 옆집은 붙었다는데요?”

둘 다 맞을 수 있습니다. 농어촌특별세는 집값이 아니라 전용면적으로 갈립니다. 85㎡ 이하면 0원이고, 85㎡를 1㎡라도 넘으면 취득가의 0.2%가 붙습니다. 같은 단지, 같은 가격이라도 84㎡ 타입과 101㎡ 타입은 세금이 다릅니다.

이 글은 그 경계가 정확히 어디인지, 얼마가 붙는지, 그리고 “34평” 같은 평형 표기가 왜 함정인지를 숫자로 정리합니다.

경계는 85.00㎡입니다

조세특례제한법이 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 주택의 취득에 농어촌특별세를 비과세합니다. 조문이 “이하”라서 정확히 85.00㎡까지는 비과세이고, 85.01㎡부터 과세입니다.

취득세 계산기로 세 가격을 85㎡ 양쪽에서 계산한 값입니다. 2026년 10월 취득, 1주택 유상취득 기준입니다.

취득세와 지방교육세는 면적과 무관합니다. 갈리는 건 마지막 열 하나이고, 그 차이가 5억에서 100만 원, 12억에서 240만 원입니다.

왜 0.2%인가

농어촌특별세는 취득세의 10%입니다. 그런데 여기서 말하는 취득세는 실제 낸 취득세가 아니라 표준세율 2%로 계산한 취득세입니다. 그래서 2% × 10% = 취득가의 0.2%로 고정됩니다.

이 점이 헷갈리기 쉽습니다. 6억 이하 주택은 취득세율이 1%인데, 농어촌특별세는 그 1%가 아니라 표준세율 2%를 기준으로 셉니다. 12억 주택은 취득세율이 3%이지만 농어촌특별세는 여전히 2% 기준입니다. 위 표에서 취득가가 5억이든 12억이든 농어촌특별세가 정확히 0.2%인 이유입니다.

“34평”은 전용면적이 아닙니다

가장 많이 틀리는 지점입니다. 분양 광고와 부동산 앱의 “34평형”은 대개 공급면적(전용 + 주거공용) 기준이고, 그 타입의 전용면적은 84㎡대인 경우가 대부분입니다. 흔히 “국민평형”이라고 부르는 84㎡ 타입이 그것입니다.

반대로 “39평형”이면 전용이 101㎡대라 농어촌특별세가 붙습니다. 평형만 보고 판단하면 84 와 85 사이 어디쯤인지 알 수 없습니다.

확인할 곳은 둘입니다.

• 등기부등본 표제부의 “전유부분 면적”. 이게 전용면적입니다.
• 분양계약서의 “전용면적” 란. 공급면적, 계약면적과 나란히 적혀 있으니 줄을 잘 봐야 합니다.

같은 단지 같은 84㎡ 타입이라도 동·라인에 따라 84.92㎡, 84.97㎡처럼 소수점이 다릅니다. 본인이 계약하려는 그 집의 전용면적을 그대로 넣어야 합니다.

갈아타기에서 언제 문제가 되나

집을 넓혀 가는 갈아타기에서 자주 나옵니다. 84㎡에서 101㎡나 114㎡로 옮기면 취득세 계산에 농어촌특별세가 처음 등장합니다. 예산을 “취득세 3%” 로만 잡았다면 12억에서 240만 원이 빠져 있는 셈입니다.

이 금액은 대출로 메울 수 없습니다. 취득세와 그 부가세는 잔금일 전후에 현금으로 내야 하고 주택담보대출 한도에는 들어가지 않습니다. 이사·인테리어·등기 비용과 함께 현금 항목으로 잡아 두는 것이 맞습니다.

이 글이 말하지 않는 것

다주택 중과, 증여·상속 취득은 다루지 않았습니다. 생애최초 주택 구입 감면은 이 글의 표에는 넣지 않았지만 취득세 계산기에서 체크하면 반영됩니다. 그때 85㎡를 넘는 집은 감면받은 취득세의 20%가 농어촌특별세로 다시 붙습니다. 85㎡ 이하 서민주택의 감면분은 비과세라 그 차이도 이 경계에서 갈립니다.

취득세 계산기에 취득가와 전용면적을 넣으면 세 세목이 따로 나오고, 농어촌특별세가 왜 0원인지 또는 왜 붙는지가 문장으로 표시됩니다. 84.97 과 85.01 을 번갈아 넣어 보면 위 표가 그대로 재현됩니다.