아파트 갈아타기 순서, 먼저 팔까 먼저 살까

갈아타기를 준비하면 가장 먼저 부딪히는 질문입니다. 그리고 대부분 부동산 시장을 보고 정합니다. 지금 팔면 손해일 것 같아서, 마음에 드는 매물이 지금 나와서.

그런데 이 결정은 시장 판단만이 아닙니다. 순서에 따라 세금과 대출 한도가 실제로 달라집니다. 무엇이 갈리는지 알고 정하는 것과 모르고 정하는 것은 다릅니다.

세 가지가 동시에 달라집니다

셋 다 선매도가 유리한 방향입니다. 대신 선매도에는 다른 대가가 있습니다. 팔고 나서 살 집을 못 구하면 갈 곳이 없습니다.

대출 한도가 가장 크게 갈립니다

세금보다 먼저 체감되는 것이 이쪽입니다.

DSR은 1년에 갚아야 할 모든 대출 원리금 ÷ 연소득이고, 은행권은 이 비율이 40%를 넘지 않는 선에서만 대출을 내줍니다. 여기서 “모든 대출”에 기존 주택담보대출도 들어갑니다.

• 먼저 팔면 잔금과 동시에 기존 대출이 전액 상환됩니다. 새 대출을 심사할 때 그 원리금은 이미 없습니다.
• 먼저 사면 두 대출이 일정 기간 함께 존재합니다. 기존 주담대 원리금이 DSR 계산에 그대로 잡혀 새 대출 한도를 깎습니다.

기존 대출 원리금이 연 1,200만 원이라면, 연봉 6,000만 원인 사람의 DSR 여력 2,400만 원 중 절반이 이미 없어진 상태로 심사가 시작됩니다. 한도가 절반으로 줄어드는 셈입니다.

취득세는 “일시적 2주택”으로 되돌릴 수 있습니다

새 집을 먼저 사면 잔금일 기준으로 2주택자가 됩니다. 원칙대로면 취득세 중과 대상입니다.

다만 갈아타기 과정에서 생기는 일시적 2주택은 예외로 봅니다. 정해진 기한 안에 종전 주택을 팔면 기본세율로 되돌아갑니다. 계산기가 “선매수” 를 지원하는 이유이자, 동시에 조건을 따져야 하는 이유입니다.

문제는 기한을 못 지켰을 때입니다. 그때는 중과세율이 그대로 적용되고, 이미 낸 세금과의 차액을 추가로 내야 합니다. 집이 안 팔릴 수도 있다는 가정을 계산에 넣어야 하는 이유입니다.

양도세도 순서에 걸립니다

1세대 1주택 비과세는 파는 시점에 1주택이어야 적용됩니다. 먼저 팔면 이 조건은 자동으로 성립합니다.

먼저 사면 파는 시점에 2주택입니다. 여기서도 처분기한 안에 팔면 특례로 1주택으로 봐 주지만, 넘기면 비과세가 통째로 날아갑니다. 12억 이하 주택이라 세금이 0원이었을 사람이 갑자기 수천만 원을 내게 되는 구조입니다.

그래서 통합 계산기는 선매수를 고를 때 두 경우를 모두 보여 줍니다. 기한 안에 팔았을 때와 넘겼을 때. 어느 쪽 하나만 보여 주면 결정에 필요한 정보가 빠집니다.

그러면 무엇을 봐야 하나

순서를 정할 때 실제로 답해야 하는 질문은 이것입니다.

1. 선매수로 갔을 때 대출이 충분히 나오는가. 기존 대출 원리금을 DSR에 넣고도 필요한 금액이 나오는지 확인합니다. 여기서 막히면 순서 고민 자체가 끝납니다.
2. 처분기한 안에 팔 수 있는 집인가. 거래가 활발한 단지라면 위험이 작고, 매매가 드문 곳이라면 기한이 실질적인 위험입니다.
3. 기한을 넘겼을 때의 금액을 감당할 수 있는가. 취득세 중과 + 양도세 비과세 상실이 동시에 옵니다. 그 금액을 보고도 괜찮다면 선매수를 선택할 수 있습니다.

정리

세금과 대출만 보면 선매도가 유리합니다. 선매수의 장점은 재무적인 것이 아니라 “살 집을 확보한다”는 안정성입니다.

그래서 이 결정은 얼마를 더 내고 안정성을 살 것인가의 문제입니다. 그 “얼마”를 모르면 저울질이 안 됩니다. 아파트 갈아타기에서 순서를 바꿔 가며 같은 조건으로 비교해 보세요. 두 경우의 매수 상한과 월 상환액이 얼마나 벌어지는지 바로 보입니다.