“10년 넘게 보유했으니 장기보유특별공제 80% 받는다”는 말을 자주 듣습니다. 그런데 막상 계산해 보면 30%밖에 안 되는 경우가 있습니다.
계산이 틀린 것이 아닙니다. 공제표가 둘이고, 두 표는 적용 대상이 다릅니다.
표가 둘입니다
| 일반 표 | 1세대 1주택 표 | |
|---|---|---|
| 대상 | 모든 부동산 | 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 |
| 구조 | 보유 기간만 | 보유 기간분 + 거주 기간분 |
| 3년 | 6% | 12% |
| 10년 | 20% | 40% + 40% = 80% |
| 한도 | 15년 이상 30% | 80% |
일반 표는 3년 6%에서 시작해 매년 2%p씩 오르고 15년에서 30%로 멈춥니다. 1세대 1주택 표는 보유 기간분이 3년 12%에서 매년 4%p씩 올라 10년에 40%가 되고, 여기에 거주 기간분 최대 40%가 더해집니다.
어느 표를 쓰는지는 보유 기간이 정하지 않습니다
여기가 핵심입니다. 80%짜리 표는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 열립니다.
요건은 두 가지입니다.
- 보유 2년. 기본 요건입니다.
- 거주 2년. 취득 당시 조정대상지역이었다면 추가로 필요합니다.
두 번째 조건이 자주 걸립니다. 전세를 주고 본인은 다른 곳에 살았던 경우, 보유는 15년이어도 거주가 0이면 비과세 요건을 못 갖춥니다. 그러면 일반 표가 적용되어 15년을 보유했어도 30%입니다.
그 차이가 얼마나 큰가
같은 집, 같은 차익으로 비교해 보겠습니다. 2015년에 10억에 사서 2026년에 15억에 파는 경우입니다. 보유 11년, 차익 5억.
요건을 갖춘 경우 (거주 10년)
안분비율 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%
과세대상 차익 5억 × 20% = 1억
공제율 보유 40% + 거주 40% = 80%
공제액 5억 × 80% × 20% = 8,000만
과세표준 1억 − 8,000만 − 250만 = 1,750만
세금 합계 약 150만 원
요건을 못 갖춘 경우 (취득 시 조정대상지역, 거주 0)
안분비율 없음 (비과세 대상이 아니므로 전액 과세)
과세대상 차익 5억
공제율 일반 표 11년 = 6% + 8×2% = 22%
공제액 5억 × 22% = 1.1억
과세표준 5억 − 1.1억 − 250만 = 약 3.88억
세금 합계 약 1억 4,200만 원
약 95배 차이입니다. 요건 충족 여부 하나가 이만큼을 가릅니다.
차이가 이렇게 벌어지는 이유는 두 가지가 동시에 작동하기 때문입니다. 요건을 못 갖추면 공제율이 80%에서 22%로 떨어지는 데다, 안분도 사라져 차익 전액이 과세됩니다.
표2에도 함정이 있습니다
1세대 1주택 표에는 조건이 하나 더 붙어 있습니다. 보유 3년 미만이면 표 자체가 열리지 않습니다.
거주를 아무리 오래 했어도 보유가 3년이 안 되면 공제율은 **0%**입니다. 거주 기간분만 따로 받을 수는 없습니다.
거주 요건은 “지금”이 아니라 “살 때”를 봅니다
또 하나 헷갈리는 지점입니다. 거주 2년 요건이 붙는 기준은 파는 시점의 지정 여부가 아니라 살 때의 지정 여부입니다.
지금 규제가 풀렸더라도, 취득할 당시 조정대상지역이었다면 거주 요건은 그대로 살아 있습니다. 반대로 거주 2년을 이미 채웠다면 지정 여부는 결과를 바꾸지 않습니다.
정리
- 공제표는 둘이고, 최대 80%짜리는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 열립니다.
- 요건을 못 갖추면 아무리 오래 보유해도 **최대 30%**이고, 안분도 없이 전액 과세됩니다.
- 이 둘이 겹쳐 세액이 자릿수 단위로 갈립니다.
- 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역 여부로 정해집니다.
- 보유 3년 미만이면 1세대 1주택 표가 아예 열리지 않습니다.
양도소득세 계산기는 어느 표가 적용됐는지를 결과에 함께 표시합니다. 거주 개월을 바꿔 가며 넣어 보면 표가 갈리는 지점이 보입니다.