“12억까지는 비과세니까, 13억에 팔면 초과분 1억에 대해서만 세금을 내겠네.”
1세대 1주택 양도소득세에서 가장 흔한 오해입니다. 이렇게 계산하면 세금이 실제보다 적게 나오기도 하고 많게 나오기도 합니다. 12억은 세금이 면제되는 선이 아니고, 차익을 나누는 기준점입니다. 이 차이를 조문과 숫자 두 가지로 보겠습니다.
조문은 초과분을 떼어 내지 않습니다
소득세법 시행령 제160조 제1항이 고가주택의 과세대상 양도차익을 정합니다.
과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
차익 전체에 비율을 곱합니다. 초과분 1억을 따로 떼어 과세하는 문장은 어디에도 없습니다. 이 한 줄이 오해의 전부입니다.
13억에 팔면
10억에 사서 13억에 판 경우를 봅시다. 차익은 3억입니다.
| 흔한 계산 (틀림) | 실제 | |
|---|---|---|
| 과세대상 | 초과분 1억 | 3억 × (1억 ÷ 13억) ≈ 2,308만 원 |
| 근거 | “12억까지 면제” | 시행령 제160조 제1항의 안분 |
이 경우는 실제가 더 적습니다. 안분비율이 약 7.7%밖에 안 되기 때문입니다. 13억에 팔면서 “1억에 세금이 붙는다”고 걱정했던 사람은 그 4분의 1도 안 되는 금액에 과세됩니다.
그런데 비싸게 팔수록 이야기가 달라집니다. 같은 집을 20억에 팔면 안분비율이 (20−12)÷20 = 40%로 올라갑니다. 차익이 10억이라면 과세대상은 4억입니다. “초과분 8억”보다는 적지만, 비율 자체가 커지므로 양도가액이 오를수록 세 부담이 가파르게 늘어납니다. 본인 집이 15억을 넘는다면 “초과분만” 계산으로는 세금을 한참 적게 잡게 됩니다.
- 13억 매도, 차익 3억
- 2,308만 원 (7.7%)
- 20억 매도, 차익 10억
- 4억 (40%)
- "초과분만" 계산이면
- 20억 매도 시 8억
막대는 차익 대비 과세대상 비율입니다. 초과분을 떼어 내는 계산(회색)과 실제 안분(주황)의 차이가 매도가가 오를수록 벌어집니다.
12억 이하라면 차익이 얼마든 0원입니다
반대 방향은 단순합니다. 양도가액이 12억 이하면 세금이 없습니다. 차익이 5억이든 8억이든 관계없습니다.
5억에 사서 11억에 판 사람은 차익 6억을 남기고도 양도세가 0원입니다. 보유·거주 요건만 갖추면 됩니다. 1세대 1주택 비과세가 실제로 강력한 지점이 여기입니다. 거꾸로 요건을 못 갖추면 12억 이하라도 차익 전체가 과세되니, 2년 보유했는데 왜 비과세가 아닌가를 먼저 확인해야 합니다.
12억 1원에 팔면 어떻게 되나
또 하나 자주 나오는 걱정입니다.
“12억을 1원이라도 넘기면 갑자기 전액 과세되는 거 아닌가?”
12억 1원에 팔면 안분비율은 1 ÷ 12억 = 0.0000001%입니다. 사실상 0입니다. 넘긴 폭이 작으면 과세되는 몫도 작습니다. 계단이 없고 비례만 있습니다.
그러니 12억이라는 숫자에 맞추려고 매도가를 낮출 이유가 없습니다. 12억 3천에 팔 수 있는데 11억 9천으로 낮추면, 아끼는 세금보다 깎아 준 금액이 훨씬 큽니다. 이 오해 때문에 실제로 손해 보는 협상을 하는 경우가 있습니다.
12억은 언제부터 12억이었나
이 한도는 오랫동안 9억이었다가 2021년 말에 12억으로 올랐습니다.
적용 기준은 양도일입니다. 살 때가 아니고 팔 때 시행 중인 한도를 씁니다. “내년에 팔면 어떻게 되나”를 물으려면 그 시점의 법령으로 계산해야 하고, 양도소득세 계산기가 양도일을 따로 받는 이유도 그것입니다. 한도가 다시 바뀔 수도 있으니, 지금 계산한 숫자를 몇 년 뒤 매도 계획에 그대로 쓰지 마세요.
장기보유특별공제도 같이 안분됩니다
안분은 양도차익에만 적용되지 않습니다. 장기보유특별공제에도 같은 비율이 걸립니다.
과세대상 양도차익 = 양도차익 × 안분비율
장기보유특별공제액 = (양도차익 × 공제율) × 안분비율
공제도 비례해서 줄어듭니다. 이 순서를 뒤집어 계산하면 결과가 달라지므로, 시행령이 적은 순서를 그대로 따라야 합니다. 이 글의 표는 그 순서로 계산한 값입니다.
그래서 매도가를 어떻게 볼 것인가
- 12억을 살짝 넘기는 것을 피하려고 가격을 깎을 이유가 없습니다. 넘긴 폭만큼만 과세됩니다.
- 12억을 확실히 밑돈다면 그 자체가 큰 이점입니다. 차익이 몇 억이든 양도세가 0원이고, 그 돈이 그대로 다음 집 자금이 됩니다.
- 공동명의라면 각자 지분만큼 나눠 계산합니다. 안분 기준도 각자의 양도가액에 적용되므로 결과가 달라집니다.
한 가지는 이 글이 다루지 않습니다. 1세대 1주택 판정 자체, 즉 세대 구성이나 일시적 2주택 같은 사실관계입니다. 그건 계산이 아니고 판정이라 세무사 영역입니다. 판정이 끝나 “1세대 1주택 요건을 갖췄다”가 확인된 뒤의 숫자만 여기서 다룹니다.
양도소득세 계산기에서 양도가액을 12억 근처로 바꿔 가며 넣어 보면, 안분비율이 어떻게 움직이는지 바로 보입니다.