“2년 넘게 보유했고 1주택인데 왜 양도세가 1억이 나와?”
“2년만 갖고 있으면 비과세”는 절반만 맞는 기억입니다. 나머지 절반은 취득 당시 조정대상지역이었는가입니다. 그랬다면 보유 2년에 거주 2년이 더 붙습니다. 전세를 주고 있었다면 보유 기간이 아무리 길어도 거주 요건을 못 채웁니다.
같은 집, 같은 차익으로 세금이 0원이 되기도 하고 1억이 되기도 합니다. 아래에 그 두 경우를 숫자로 놓았습니다.
조문 한 줄이 갈림길입니다
소득세법 시행령 제154조 제1항이 1세대 1주택 비과세의 요건을 정합니다. 기본은 보유기간 2년 이상입니다. 그런데 같은 항에 단서가 하나 붙어 있습니다.
취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
2017년 8·2 대책으로 들어온 조건입니다. 그 뒤로 조정대상지역이 여러 번 지정되고 해제되면서 “내 집이 그때 조정지역이었나”가 세금을 1억 단위로 가르게 됐습니다.
팔 때가 아니라 살 때를 봅니다
가장 많이 틀리는 지점입니다. 거주 요건이 붙는지는 취득 시점의 지정 여부로 정해집니다. 양도 시점이 아닙니다.
- 살 때 조정지역이었고 지금은 해제됐다면, 거주 요건은 살아 있습니다. 해제와 무관하게 2년 거주가 필요합니다.
- 살 때는 지정 전이었고 지금 조정지역이라면, 거주 요건이 없습니다. 보유 2년이면 됩니다.
“지금 규제가 풀렸으니 괜찮겠지”가 안 통하고, “지금 규제지역이니 거주해야겠지”도 틀린 걱정입니다. 취득일에 그 동네가 어떤 상태였는지가 전부입니다. 본인이 2017년 8월 이후 서울이나 수도권 조정지역에서 샀다면, 계약서의 잔금일과 그날의 지정 목록을 먼저 확인하세요.
같은 차익 3억인데 세금은 0원과 1억
서울 노원구에서 8억에 산 집을 11억에 파는 경우입니다. 차익 3억, 12억 이하라 안분은 없습니다. 노원구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역입니다.
2025년 11월 취득, 2028년 1월 양도 (보유 2년 2개월)
| 거주 기간 | 비과세 | 양도소득세 | 지방소득세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 0개월 (전세) | ✕ | 93,110,000원 | 9,311,000원 | 102,421,000원 |
| 24개월 | ○ | 0원 | 0원 | 0원 |
같은 집, 같은 차익, 같은 보유 기간입니다. 거주 24개월이 1억 242만 원을 가릅니다.
전세를 준 쪽의 세금이 이만큼 큰 이유는 둘입니다. 비과세가 안 되니 차익 3억 전체가 과세대상이 되고, 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제도 0%입니다. 기본공제 250만 원만 빼고 2억 9,750만 원에 누진세율이 붙습니다.
오래 갖고 있으면 나아질까요. 크게는 아닙니다. 같은 조건으로 보유 6년(2020년 취득이라고 가정)에 거주 0이면 장기보유특별공제가 12% 붙어 세금이 7,943만 원 + 794만 원, 약 8,737만 원입니다. 비과세 요건을 못 갖춘 집은 최대 30%짜리 공제표를 쓰기 때문에, 오래 갖고 있어도 80%짜리 표에는 영영 닿지 못합니다. 두 표의 차이는 장기보유특별공제, 왜 누구는 80%이고 누구는 30%인가에 있습니다.
거주 2년은 합산입니다
조문은 “보유기간 중 거주기간이 2년 이상”입니다. 연속 2년을 요구하지 않습니다. 1년 살다 전세 주고 다시 1년 살아도 됩니다.
다만 주민등록만 옮겨 두는 것은 거주가 아닙니다. 실제 거주 사실을 다투게 되면 관리비·공과금·통신 기록 같은 것으로 입증하게 됩니다. 이 부분은 사실관계 판단이라 계산기가 답할 수 없는 영역입니다. 애매하면 세무사 확인이 필요합니다.
갈아타기에서 실제로 자주 나오는 상황이 있습니다. 새 집을 먼저 사고 이사한 뒤 옛집을 팔려는데, 옛집 거주 기간이 23개월이라 한 달이 모자라는 경우입니다. 그 한 달이 위 표의 1억입니다. 잔금일을 한 달 미루는 것이 협상에서 얼마를 깎는 것보다 훨씬 큽니다.
통합 계산기가 옛날 취득분에서 결과를 가리는 이유
계산기는 둘이고 이 문제를 다르게 다룹니다. 양도소득세 계산기(낱개)는 “취득 당시 조정대상지역이었습니다”를 직접 묻습니다. 거주 2년을 채웠으면 답이 달라지지 않으니 그때는 묻지도 않습니다. 아파트 갈아타기 계산기(통합)는 소재지와 취득일로 지정 여부를 자동 판정합니다. 그러려면 취득 시점의 조정대상지역 목록이 필요합니다.
그 목록이 시계열이라는 것이 문제입니다. 2025년 10월 16일 이후의 지정 목록은 국토부 발표로 확인해 넣었습니다. 그 이전 구간, 예를 들어 2020년에 취득한 집이 그때 조정지역이었는지는 지정 공고 원문을 아직 확인하지 못했습니다. 원문을 확인하지 못한 값은 추정치로 채우지 않습니다.
그래서 통합 계산기는 2025년 10월 이전에 취득했고 거주가 2년 미만인 경우 결과를 내지 않고 “확인되지 않은 법령 상수에 의존한다”고 표시합니다. 거주 2년을 채웠으면 지정 여부와 무관하게 요건을 만족하니 목록을 볼 필요가 없고, 결과가 정상적으로 나옵니다.
불편한 동작이지만 의도한 것입니다. 목록을 모르면 거주 요건이 붙는지 모르고, 그러면 비과세 여부를 모릅니다. 모르는 것을 아는 척해서 0원이라고 보여 주는 것보다 안 보여 주는 쪽이 맞다고 봤습니다. 그 경우엔 취득 당시 지정 여부를 국토부 공고나 세무사에게 직접 확인하시기 바랍니다.
정리
- 1세대 1주택 비과세의 기본은 보유 2년입니다.
- 취득 당시 조정대상지역이었으면 거주 2년이 더 붙습니다. 기준은 팔 때가 아니라 살 때입니다.
- 거주 2년은 합산이면 되고, 연속일 필요는 없습니다.
- 요건을 못 갖추면 차익 전체가 과세되고 장기보유특별공제도 낮은 표(최대 30%)를 씁니다. 같은 3억 차익이 0원과 1억으로 갈립니다.
- 통합 계산기는 취득 시점 지정 목록을 확인한 구간(2025년 10월 16일 이후)에서만 자동 판정하고, 그 밖은 결과를 가립니다. 낱개 계산기는 지정 여부를 직접 묻습니다.
양도소득세 계산기에 취득일·양도일·거주 기간을 넣고 “취득 당시 조정대상지역”을 체크해 보세요. 거주 기간을 23개월과 24개월로 바꿔 넣으면 위 표의 차이가 그대로 나옵니다.