집을 사거나 팔 때 중개보수를 계산해 보면 대부분 이렇게 이해합니다.
“9억짜리 집이면 요율 0.5%니까 450만 원을 내야 하는구나.”
내야 하는 금액이 아니라, 그 이상 받을 수 없는 한도입니다. 이 차이를 모르면 협의할 수 있다는 사실 자체를 모른 채 상한을 그대로 냅니다.
법이 정하는 것은 상한입니다
공인중개사법 제32조 제4항은 이렇게 되어 있습니다.
중개보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도의 조례로 정한다.
두 겹입니다. 국토교통부령(시행규칙)이 전국 상한을 정하고, 각 시·도 조례가 그 범위 안에서 자기 지역의 상한을 정합니다. 어느 층에서도 “얼마를 내라”고 하지 않습니다. 전부 “이 이상은 안 된다”입니다.
실제 금액은 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해서 정합니다. 계약서에도 그렇게 적게 되어 있습니다.
요율은 두 겹의 상한입니다
매매 기준으로 보면 이런 구조입니다.
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 ∼ 2억 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 ∼ 9억 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 ∼ 12억 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 ∼ 15억 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 이상 | 0.7% | 없음 |
낮은 구간에는 한도액이 하나 더 붙습니다. 요율로 계산한 값이 한도액을 넘으면 한도액이 상한이 됩니다. 4,500만 원짜리 거래는 0.6%가 27만 원이지만, 한도액 25만 원이 걸려 25만 원이 상한입니다.
중요한 것 두 가지
1. 요율이 구간마다 계단처럼 바뀝니다. 8억 9천만 원과 9억 원은 요율이 0.4%와 0.5%로 갈립니다. 1천만 원 차이로 상한이 356만 원에서 450만 원으로 뜁니다. 매도가를 조정할 여지가 있다면 이 경계를 알고 있는 편이 낫습니다.
2. 매도인과 매수인이 각자 냅니다. 위 금액은 한 사람이 내는 금액입니다. 갈아타기라면 파는 쪽에서 한 번, 사는 쪽에서 한 번, 두 번 나갑니다. 계산할 때 자주 빠지는 부분입니다.
무엇을 기준으로 계산하나
거래금액은 실제 매매대금입니다. 공시가격이나 시가표준액이 아니라, 계약서에 적힌 금액이 기준이 됩니다.
그리고 이 글의 요율표는 매매 기준입니다. 전세·월세는 요율표가 별도이고, 월세는 보증금과 월세액을 하나의 거래금액으로 환산하는 절차가 따로 있습니다. 분양권처럼 권리를 사고파는 경우도 기준 금액을 잡는 방식이 다릅니다. 중개보수 계산기는 매매만 다루므로, 임대차나 분양권이라면 계약 전에 중개사무소에 산정 근거를 물어보시는 편이 정확합니다.
구간 경계를 미리 알아 두면 좋은 이유
요율이 계단처럼 바뀌므로, 매도가가 경계 근처라면 상한이 눈에 띄게 달라집니다.
| 매매가 | 상한 요율 | 한 사람이 낼 상한 |
|---|---|---|
| 8억 9천 | 0.4% | 356만 원 |
| 9억 | 0.5% | 450만 원 |
| 11억 9천 | 0.5% | 595만 원 |
| 12억 | 0.6% | 720만 원 |
9억에서 1천만 원 차이로 상한이 94만 원 벌어집니다. 12억 경계에서는 125만 원입니다.
다만 오해하지 마세요. 이건 양도세의 12억 안분과는 다른 이야기입니다. 양도세는 계단이 아니라 비례라 경계를 의식할 필요가 없지만, 중개보수는 실제로 계단입니다. 두 세계가 같은 “12억”이라는 숫자를 쓰지만 작동 방식이 다릅니다.
그렇다고 이 때문에 매도가를 낮출 일은 아닙니다. 1천만 원을 깎아 94만 원을 아끼는 계산은 성립하지 않습니다. 알아 두면 협의할 때 근거가 된다는 정도입니다.
시·도마다 다를 수 있습니다
조례로 정하므로 원칙적으로 시·도마다 다를 수 있습니다. 다만 실제로 확인해 보면 서울·부산·인천·울산·경기는 모두 같은 값이고, 세종은 아예 시행규칙 별표를 그대로 인용하고 있습니다.
시행규칙이 정한 범위가 이미 좁아서, 조례가 그 안에서 더 낮출 수는 있어도 대부분 그대로 받아 적은 결과입니다. 그래도 지역을 확인하는 습관은 남겨 두는 편이 낫습니다. 언제든 개정될 수 있는 값이고, 개정은 조례 단위로 일어납니다.
그래서 어떻게 하면 되나
- 계산기가 내는 금액을 “이 이상은 요구할 수 없는 금액” 으로 읽으세요.
- 협의는 계약 전에 합니다. 잔금일에 꺼내면 늦습니다.
- 매도·매수를 같은 중개사무소에서 진행한다면 그것 자체가 협의 근거가 됩니다.
- 부가가치세는 별도입니다. 중개사무소가 일반과세자면 보수의 10%가 더 붙습니다.
정리
- 조례가 정하는 것은 상한이고, 실제 금액은 협의로 정합니다.
- 낮은 구간에는 한도액이 따로 걸립니다.
- 요율은 구간마다 계단처럼 바뀝니다. 9억, 12억, 15억이 경계입니다.
- 매도인과 매수인이 각자 냅니다. 갈아타기면 두 번 나갑니다.
중개보수 계산기는 이 금액이 상한이라는 사실과 적용 구간을 함께 표시합니다. 숫자만 크게 띄우면 정가로 읽히기 때문입니다.