“새 집 먼저 사고 천천히 팔려고요. 2주택 되는 건 잠깐이니까 괜찮죠?”
괜찮습니다, 기한 안에 팔면. 갈아타기 과정에서 생기는 2주택은 일시적 2주택으로 보아 1주택처럼 다룹니다. 그 기한이 새 집 취득일부터 3년입니다. 양도세와 취득세 둘 다 지금은 3년으로 같습니다.
문제는 그 3년을 넘겼을 때입니다. 이 글은 넘기면 무엇이 얼마나 달라지는지를 통합 계산기의 두 결과로 보여 줍니다.
조문은 둘이고 지금은 둘 다 3년입니다
양도세. 소득세법 시행령 제155조 제1항입니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 취득하고, 새 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 그대로 적용합니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 조정대상지역 구분 없이 3년으로 통일됐습니다.
취득세. 지방세법 시행령 제28조의5입니다. 1주택자가 새 주택을 추가로 취득한 뒤 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 취득세는 1주택 기본세율을 적용합니다. 이 조문에는 조정대상지역 구분이 없습니다.
두 기한이 같아서 “3년 안에 팔면 된다”로 기억해도 됩니다. 다만 기산일은 새 집의 취득일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)이지 계약일이 아닙니다.
같은 집인데 순서와 기한으로 세 갈래
서울 노원구 집을 9억에 팔고 마포구로 옮기는 예시입니다. 2018년 3월에 5억에 취득해 8년 거주, 주택담보대출 잔액 2억(2019년 5월 실행, 3.0%), 연소득 8천만 원, 새 대출 30년 변동 4%. 통합 계산기의 홈 예시와 같은 조건이고, 2026년 10월 기준입니다.
| 순서 · 기한 | 양도세+지방소득세 | 손에 쥐는 돈 | DSR 한도 | 살 수 있는 집값 |
|---|---|---|---|---|
| 먼저 팔고 사기 | 0원 | 6억 9,550만 원 | 4억 82만 원 | 11억 3,037만 원 |
| 먼저 사고 3년 안에 팔기 | 0원 | 6억 9,550만 원 | 2억 4,797만 원 | 9억 8,311만 원 |
| 먼저 사고 3년을 넘기기 | 1억 1,821만 원 | 5억 7,729만 원 | 2억 4,797만 원 | 8억 7,183만 원 |
세 줄이 말하는 것이 각각 다릅니다.
첫째 줄과 둘째 줄의 차이는 세금이 아니라 대출입니다. 먼저 사면 옛집 대출이 아직 살아 있어 그 원리금이 DSR 분자에 들어갑니다. DSR 한도가 4억 82만 원에서 2억 4,797만 원으로 줄고, 살 수 있는 집값이 1억 4,700만 원 내려갑니다. 기한을 지켜도 이 차이는 남습니다. 먼저 팔까 먼저 살까가 이 이야기입니다.
둘째 줄과 셋째 줄의 차이가 이 글의 주제입니다. 3년을 넘기면 파는 시점에 2주택이라 비과세가 사라집니다. 12억 이하라 0원이던 양도세가 차익 4억 전체에 붙어 1억 746만 원, 지방소득세 1,075만 원까지 1억 1,821만 원이 됩니다. 손에 쥐는 돈이 그만큼 줄고, 살 수 있는 집값은 다시 1억 1,128만 원 내려갑니다.
- 기한 안에 팔면
- 6억 9,550만 원
- 3년을 넘기면
- 5억 7,729만 원
차이 1억 1,821만 원이 양도세와 지방소득세입니다. 매도가·차익·보유 기간이 전부 같고 기한 하나만 다릅니다.
셋째 줄에 빠진 것이 있습니다
위 표의 셋째 줄은 양도세 비과세 상실만 반영한 값입니다. 취득세는 1주택 기본세율로 계산했습니다. 실제로 3년을 넘기면 새 집의 취득세도 2주택 중과세율로 다시 계산되고 이미 낸 세금과의 차액을 추가로 내야 합니다.
그 중과 취득세는 계산기가 계산하지 않습니다. 다주택 중과는 주택 수 산정부터 개별 사실관계로 갈려서 추정치로 답할 수 없는 영역입니다. 그래서 통합 계산기는 선매수 결과에 “처분기한을 넘겨 특례가 적용되지 않는 경우”를 따로 보여 주면서, 취득세 중과는 반영하지 않았다는 문장을 같이 붙입니다. 셋째 줄의 실제 손해는 표보다 큽니다.
그러면 선매수는 하지 말아야 하나
아닙니다. 선매수의 장점은 재무가 아니라 살 집을 확보한다는 안정성이고, 그 값을 알고 고르면 됩니다. 순서를 정할 때 실제로 답해야 하는 질문은 셋입니다.
- 옛집 대출 원리금을 DSR에 넣고도 필요한 대출이 나오는가. 위 예시에서는 한도가 1억 5천만 원 줄었습니다.
- 옛집이 3년 안에 팔릴 집인가. 거래가 활발한 단지면 위험이 작고, 매매가 드문 곳이면 기한이 실질적인 위험입니다.
- 넘겼을 때의 금액을 감당할 수 있는가. 양도세 1억 1,821만 원에 취득세 중과 차액이 더해집니다.
본인 옛집이 최근 1년간 거래가 몇 건이었는지부터 보세요. 통합 계산기에서 단지를 고르면 실거래 표본 수가 같이 나옵니다.
이 글이 말하지 않는 것
종전 주택 취득 후 1년이 지나야 한다는 요건, 상속·혼인·부모 봉양 같은 다른 2주택 특례, 분양권·입주권이 얽힌 주택 수 판정은 다루지 않았습니다. 이건 계산이 아니라 판정이라 세무사 영역입니다. 판정이 끝나 “일시적 2주택에 해당한다”가 확인된 뒤의 숫자만 여기서 다룹니다.
통합 계산기에서 순서를 “먼저 사기”로 두면 기한을 지킨 경우와 넘긴 경우가 나란히 나옵니다. 두 결과의 살 수 있는 집값 차이가 곧 기한의 값입니다.