갈아타기 자금 계획에서 가장 먼저 틀리는 숫자입니다.
“지금 집이 9억이니까, 팔아서 9억 손에 쥐고 거기에 대출 보태면 되겠네.”
9억은 들어오지 않습니다. 매도가는 계약서에 적히는 숫자이고, 잔금일에 통장에 남는 돈은 그보다 작습니다. 빠지는 항목이 넷이고, 그중 하나는 사람마다 0원이기도 하고 1억이 넘기도 합니다.
빠지는 것 넷
| 항목 | 무엇 | 얼마나 |
|---|---|---|
| 중개보수 | 매도 측 중개보수 | 매도가 × 요율 (상한), 협의 |
| 양도소득세 | 차익에 붙는 국세 + 그 10%의 지방소득세 | 0원 ∼ 수천만 원. 조건이 전부 |
| 기존 대출 상환 | 잔금으로 갚는 주택담보대출 잔액 | 잔액 그대로 |
| 중도상환수수료 | 실행 3년 안에 갚으면 붙는 수수료 | 잔여일수에 비례, 3년 지나면 0 |
순서대로 봅니다. 아래 숫자는 아파트 갈아타기 계산기의 엔진이 낸 값 그대로입니다.
예시 하나: 서울 노원, 9억 매도
- 2018년 3월에 5억에 취득, 8년 보유·8년 거주
- 주택담보대출 잔액 2억, 2019년 5월 실행
- 2026년 10월 말 9억에 매도
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매도가 | 900,000,000원 |
| 매도 중개보수 | −4,500,000원 |
| 양도소득세 | 0원 |
| 지방소득세 | 0원 |
| 기존 대출 상환 | −200,000,000원 |
| 중도상환수수료 | 0원 |
| 손에 쥐는 돈 | 695,500,000원 |
- 매도가
- 9억
- 매도 중개보수
- −450만 원
- 양도세·지방소득세
- 0원
- 기존 대출 상환
- −2억
- 중도상환수수료
- 0원
- 손에 쥐는 돈
- 6억 9,550만 원
막대 길이는 매도가 9억 대비 비율입니다. 빠지는 항목 넷 중 대출 상환이 압도적으로 큽니다.
9억이 6억 9,550만 원이 됐습니다. 2억이 넘게 빠졌는데, 그 대부분은 세금이 아니라 대출 상환입니다. 이 사람은 조건이 좋은 편입니다. 12억 이하라 양도세가 0원이고, 대출을 실행한 지 3년이 넘어 중도상환수수료도 0원입니다.
예시 둘: 같은 동네, 14억 매도
- 2019년 6월에 7억에 취득, 7년 보유·7년 거주
- 주택담보대출 잔액 3억
- 2026년 10월 말 14억에 매도
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매도가 | 1,400,000,000원 |
| 매도 중개보수 | −8,400,000원 |
| 양도소득세 | −4,965,000원 |
| 지방소득세 | −496,500원 |
| 기존 대출 상환 | −300,000,000원 |
| 손에 쥐는 돈 | 1,086,138,500원 |
14억이 10억 8,614만 원입니다. 양도세가 붙기 시작했지만 생각보다 작습니다. 차익이 7억인데 세금은 546만 원입니다. 12억 초과분만 비율로 안분되고(14억 중 2억, 약 14%), 거기에 7년 보유·거주로 장기보유특별공제 56%가 또 빠지기 때문입니다. 12억이 면제선이 아니라 안분 기준인 이유는 따로 정리했습니다.
여기서 봐야 할 것은 두 예시 모두 가장 큰 항목이 대출 상환이라는 점입니다. 사람들은 양도세를 걱정하는데, 실제로 자기자금을 깎는 건 잔액입니다.
항목별로 무엇이 좌우하는가
중개보수는 매도가 구간별 요율의 상한입니다. 9억 이상은 0.5%, 12억 이상은 0.6%(서울 조례 기준)이고, 그 이하로 협의할 수 있습니다. 위 표는 상한으로 잡았으니 실제로는 이보다 적을 수 있습니다. 중개보수는 정가가 아니라 상한에서 자세히 다뤘습니다.
양도소득세는 조건이 전부입니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도)했고 12억 이하에 팔면 0원입니다. 12억을 넘으면 초과 비율만큼 과세되고, 요건을 못 갖췄으면 차익 전체가 과세대상입니다. 같은 3억 차익이 0원이 되기도 하고 1억이 되기도 합니다. 2년 보유했는데 왜 비과세가 아닌가가 그 갈림길입니다.
기존 대출 상환은 잔액 그대로입니다. 줄일 방법이 없습니다. 다만 순서를 바꾸면 성격이 달라집니다. 먼저 팔면 잔금으로 갚고 끝이지만, 먼저 사면 두 대출이 잠시 공존하면서 새 대출의 DSR 한도를 깎습니다. 먼저 팔까 먼저 살까의 핵심이 이것입니다.
중도상환수수료는 대출 실행일로부터 3년 안에 갚을 때만 붙습니다. 3년이 지났으면 0원이고, 3년 안이면 남은 날수에 비례해서 줄어듭니다. 실행 후 1년이면 요율의 2/3, 2년이면 1/3입니다. 정책모기지(디딤돌)는 2026년 12월 31일까지 한시 면제 중입니다. 은행 일반 상품은 약정에 따라 다르니 대출 계약서의 요율을 확인해야 합니다. 이사 날짜가 실행일 3년 근처라면 몇 주 차이로 수수료가 달라집니다.
손에 쥐는 돈이 왜 중요한가
이 숫자가 다음 집의 자기자금입니다. 여기에 예금 같은 유동자산을 더하고, 새 대출 한도를 더한 것이 살 수 있는 집값의 상한이 됩니다.
그런데 새 집을 살 때도 비슷하게 빠지는 게 있습니다. 취득세, 매수 중개보수, 이사·인테리어·등기 비용입니다. 매도에서 2억 빠지고 매수에서 또 수천만 원이 빠지니, “9억 팔아서 12억 산다”는 계획은 실제로는 3억이 아니라 5억 이상을 대출이나 현금으로 메워야 하는 계획입니다.
그래서 통합 계산기는 매도가를 받자마자 손에 쥐는 돈부터 계산합니다. 첫 단계(STEP 1)가 정확히 위 표입니다. 그 값이 틀리면 뒤의 대출 한도도, 매수 상한도, 노후 적립이 어디서 멈추는지도 전부 틀립니다.
정리
- 매도가에서 중개보수·양도세·대출 상환·중도상환수수료를 뺀 것이 손에 쥐는 돈입니다.
- 가장 큰 항목은 대개 양도세가 아니라 대출 잔액입니다.
- 양도세는 조건에 따라 0원과 수천만 원을 오갑니다. 12억 이하·2년 보유(거주)면 0원입니다.
- 중도상환수수료는 실행 3년 안에만, 남은 날수에 비례해서 붙습니다.
- 손에 쥐는 돈이 다음 집의 자기자금이고, 매수 쪽에서 또 빠지는 게 있습니다.
아파트 갈아타기 계산기에 지금 집의 취득가·취득일·대출 잔액을 넣으면 위 표가 그대로 나옵니다. 매도가는 단지를 고르면 실거래 통계 기준 추정 범위로 채워집니다.