“만기를 40년으로 늘리면 한도가 확 늘어난다”는 말을 들었다면 먼저 집이 어디에 있는지부터 보셔야 합니다. 서울·경기·인천과 규제지역의 주택담보대출은 2025년 6월 28일부터 만기가 30년 이내로 제한됐습니다. 금융위원회는 6.27 가계부채 대책에서 이 조치를 “DSR 규제 우회를 방지”하기 위해서라고 설명했습니다. 만기를 늘리면 1년에 갚는 원리금이 작아지고, DSR 한도가 그만큼 커지기 때문입니다.
그래서 40년과 50년은 수도권·규제지역 밖에서만 고를 수 있는 선택지입니다. 그 지역에서도 효과는 생각보다 작습니다. 연소득 6,000만 원 기준으로 30년에서 40년으로 늘려 얻는 한도는 4,601만 원, 12%입니다. 반면 총이자는 1억 5,648만 원 늘어납니다.
수도권·규제지역은 30년이 끝입니다
수도권 주담대는 40년으로 받을 수 없으니 DSR 한도도 30년 기준이 최대입니다. 연소득 6,000만 원, 다른 대출 없음, 계약 금리 4%, 원리금균등, 변동금리라면 한도는 약 3억 61만 원이고 만기를 더 늘려 이 숫자를 키울 방법은 없습니다. 인천처럼 규제지역이 아닌 곳도 수도권이면 같습니다.
수도권에서 한도를 키우는 수단은 만기가 아니라 금리 유형입니다. 같은 조건에서 순수고정금리로 바꾸면 스트레스 가산이 붙지 않아 한도가 약 4억 1,892만 원이 됩니다. 30년 만기 그대로 1억 1,831만 원이 늘어납니다. 금리 유형이 가산을 바꾸는 구조는 스트레스 DSR 금리 유형별 한도에 적어 두었습니다.
지방에서 만기별로 한도·월 상환액·총이자를 나란히 놓으면
연소득 6,000만 원, 다른 대출 없음, 계약 금리 4%, 원리금균등, 수도권·규제지역 밖 변동금리입니다. 이 지역은 스트레스 가산이 0.75%p라 4.75%로 심사하고, 실제 이자는 4%로 냅니다.
| 만기 | DSR 한도 | 실제 월 상환액(4%) | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 10년 | 약 1억 9,075만 원 | 약 193만 1천 원 | 약 4,100만 원 |
| 20년 | 약 3억 949만 원 | 약 187만 5천 원 | 약 1억 4,062만 원 |
| 30년 | 약 3억 8,340만 원 | 약 183만 원 | 약 2억 7,555만 원 |
| 40년 | 약 4억 2,941만 원 | 약 179만 5천 원 | 약 4억 3,203만 원 |
| 50년 | 약 4억 5,805만 원 | 약 176만 7천 원 | 약 6억 198만 원 |
- 10년
- 약 1억 9,075만 원
- 20년
- 약 3억 949만 원
- 30년
- 약 3억 8,340만 원
- 40년
- 약 4억 2,941만 원
- 50년
- 약 4억 5,805만 원
계약 금리 4%, 원리금균등, 수도권·규제지역 밖 변동금리(심사 금리 4.75%). 20년에서 30년이 7,391만 원 느는데 30년에서 40년은 4,601만 원입니다.
20년에서 30년으로 갈 때 한도가 7,391만 원 늘었는데, 30년에서 40년은 4,601만 원, 40년에서 50년은 2,864만 원입니다. 10년을 더할 때마다 앞 구간의 6할 정도로 줄어듭니다. 이자는 반대입니다. 30년에서 40년으로 가면서 1억 5,648만 원, 40년에서 50년으로 가면서 1억 6,995만 원이 더 붙습니다.
왜 체감하는가, 심사 금리 때문입니다
원리금균등에서 월 상환액이 같을 때 빌릴 수 있는 원금은 금리가 높을수록 만기 연장의 효과가 작습니다. 금리가 높으면 매달 내는 돈의 대부분이 이자로 가고, 원금을 갚는 몫이 작습니다. 만기를 10년 늘려도 그 10년 동안 추가로 갚을 수 있는 원금이 얼마 안 됩니다.
DSR은 계약 금리가 아니라 스트레스 가산을 더한 금리로 한도를 역산합니다. 같은 지방 주택이라도 가산이 붙지 않는 순수고정이면 만기 연장의 효과가 더 큽니다.
| 조건(연소득 6,000만, 4%, 원리금균등) | 심사 금리 | 30년 | 40년 | 증가 |
|---|---|---|---|---|
| 지방(규제지역 외) 변동금리 | 4.75% | 약 3억 8,340만 원 | 약 4억 2,941만 원 | 약 12.0% |
| 지방(규제지역 외) 순수고정 | 4.00% | 약 4억 1,892만 원 | 약 4억 7,854만 원 | 약 14.2% |
| 수도권·규제지역 변동금리 | 7.00% | 약 3억 61만 원 | 고를 수 없습니다 | 없음 |
| 수도권·규제지역 순수고정 | 4.00% | 약 4억 1,892만 원 | 고를 수 없습니다 | 없음 |
지방에서 순수고정으로 40년을 받으면 같은 지역 30년 변동금리보다 9,500만 원 넘게 더 나옵니다. 수도권은 40년 칸이 비어 있으니 표의 오른쪽을 볼 이유가 없고, 왼쪽 두 줄의 차이가 전부입니다.
매달 3만 6천 원 덜 내고 10년 더 냅니다
지방 변동금리에서 30년과 40년의 월 상환액 차이는 약 3만 6천 원입니다. 183만 원이 179만 5천 원이 됩니다. 그 3만 6천 원을 아끼는 대가가 10년 더 내는 상환 기간이고, 총이자 1억 5,648만 원입니다.
이 비교에는 한 가지 전제가 있습니다. 40년 쪽은 원금이 4,601만 원 더 많습니다. 빌리는 돈이 다르니 이자가 느는 것이 당연한 부분도 있습니다. 같은 3억 8,340만 원을 40년으로 빌리면 월 상환액은 약 160만 2천 원이 되고 총이자는 약 3억 8,574만 원입니다. 원금을 같게 놓고 비교해도 이자는 1억 1,000만 원 넘게 늘어납니다. 만기 연장의 비용은 어느 쪽으로 봐도 1억 원이 넘습니다.
본인이 월 상환 부담을 줄이려고 40년을 보는 쪽이라면, 그 부담이 줄어드는 폭과 치르는 비용을 같은 표에 놓고 보셔야 합니다. 한도를 늘리려고 40년을 보는 쪽이라면 금리 유형을 먼저 바꿔 보시는 편이 낫습니다.
이 글이 말하지 않는 것
40년이나 50년 만기 주택담보대출은 은행과 상품마다 신청할 수 있는 조건이 따로 있습니다. 나이, 주택 가격, 무주택 여부 같은 조건이 붙는 경우가 있고, 그 조건은 이 글에서 다루지 않습니다. 디딤돌·보금자리론 같은 정책모기지의 만기도 상품마다 따로 정해져 있습니다.
30년 제한은 2025년 6월 28일부터 시행됐습니다. 그 전에 대출 신청 접수를 마쳤거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우에는 종전 규정이 적용된다고 금융위원회 FAQ가 밝혔습니다.
지방 주담대의 심사 금리 4.75%는 3단계 적용 유예에 따른 값이고 2026년 12월 31일까지입니다. 그 뒤의 값은 12월 발표를 봐야 합니다. 지방 스트레스 DSR 유예에 사정을 적어 두었습니다.
위 숫자는 규제가 허용하는 최대 한도이고, 은행의 내부 심사로 이보다 적게 나오는 일이 흔합니다. 실제 한도는 DSR과 LTV, 대출 총액 한도 가운데 가장 작은 값이라는 점도 그대로입니다.
DSR 계산기에서 주택 소재지를 그 외 지역으로 두고 만기를 30년과 40년으로 바꿔 보면 “DSR이 보는 월 상환액”은 그대로이고 한도와 “실제로 낼 월 상환액”만 움직입니다. 수도권·규제지역을 고르면 40년을 골라도 30년으로 계산한다고 알려 줍니다.