연봉과 금리를 넣어 직접 계산해 보고 은행에 갔는데, 안내받은 한도가 훨씬 적습니다. 계산을 잘못한 것이 아닙니다. 은행은 계약 금리로 심사하지 않습니다.
DSR 자체는 단순합니다
DSR은 1년에 갚아야 할 모든 대출 원리금 ÷ 연소득입니다. 은행권은 이 비율이 40%를 넘지 않는 선에서만 대출을 내줍니다.
연봉 6,000만 원이면 모든 대출을 합쳐 1년에 2,400만 원, 월 200만 원까지가 상한입니다.
여기서 “모든 대출”에는 신용대출, 자동차 할부, 마이너스통장이 전부 들어갑니다. 이미 월 50만 원을 갚고 있다면 주택담보대출에 쓸 수 있는 몫은 150만 원뿐입니다. 집을 사기 전에 신용대출을 먼저 정리하는 것이 한도를 늘리는 가장 빠른 방법인 경우가 많은 이유입니다.
문제는 어떤 금리로 심사하느냐입니다
월 200만 원을 갚을 수 있다고 해서, 금리 4%로 200만 원어치를 빌려주지 않습니다. 4%에 가산금리를 더한 금리로 계산합니다. 이것이 스트레스 DSR입니다.
앞으로 금리가 오르면 상환액이 늘어 갚지 못하게 되는 상황을 미리 걸러내는 장치입니다. 수도권과 규제지역은 2025년 10월 16일부터 가산이 3.0%p입니다.
즉 금리 4%로 받는 대출을 7%로 계산합니다. 30년 만기 원리금균등이라면 이 차이만으로 한도가 4분의 1 넘게 줄어듭니다.
수도권·규제지역 밖의 지방 주담대는 사정이 다릅니다. 3단계 적용이 유예돼 가산이 0.75%p이고, 그 유예가 2026년 12월 31일에 끝납니다. 지방 주담대의 스트레스 가산이 0.75%p인 이유에서 따로 다뤘습니다.
오해하기 쉬운데, 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아닙니다. 납입은 계약 금리 그대로이고, 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다.
금리 유형이 가산을 바꿉니다
가산 3.0%p가 모두에게 그대로 붙는 것은 아닙니다. 3단계 스트레스 DSR 시행방안은 금리 유형별로 곱하는 비율을 따로 정해 두었습니다.
| 금리 유형 | 적용 비율 | 수도권 실제 가산 |
|---|---|---|
| 변동금리 | 100% | 3.0%p |
| 혼합형 (일정 기간 고정) | 비중에 따라 80% ∼ 0% | 2.4%p ∼ 0 |
| 주기형 (주기마다 재산정) | 비중에 따라 40% ∼ 0% | 1.2%p ∼ 0 |
| 순수고정 (만기까지 고정) | 미적용 | 0 |
고정 기간이 5년 미만이면 혼합형·주기형도 100% 입니다. 사실상 변동금리로 봅니다.
만기까지 금리가 고정되면 금리가 오를 위험이 없으니 대비시킬 이유도 없다는 논리입니다. 순수고정을 고르면 가산이 아예 붙지 않아 한도가 크게 늘어납니다.
실용적인 결론이 여기서 나옵니다. 한도가 모자라면 금리 유형을 먼저 바꿔 보세요. 고정금리가 변동금리보다 금리가 조금 높더라도, 한도가 늘어나면 그게 더 나은 선택일 수 있습니다.
혼합형·주기형에서 흔히 틀리는 지점
혼합형과 주기형의 구간을 설명하는 자료 대부분이 “5년∼9년 고정은 몇 %” 처럼 연수로 적어 놓았습니다. 그런데 원문의 기준은 연수가 아니라 만기 대비 고정 기간의 비중입니다.
- 만기 30년 · 10년 고정 → 비중 33%
- 만기 20년 · 10년 고정 → 비중 50%
같은 “10년 고정”인데 서로 다른 구간에 들어갑니다. 연수로 계산한 표를 그대로 쓰면 틀립니다. 만기를 줄이면 비중이 올라가 적용 비율이 낮아지는, 조금 역설적인 결과도 나옵니다.
DSR을 통과해도 그만큼 나오지는 않습니다
한 가지 더 있습니다. 실제 한도는 세 가지 중 가장 작은 값입니다.
- DSR은 소득이 정합니다.
- LTV는 집값의 몇 %까지입니다.
- 대출 총액 한도는 집값 구간별 절대 상한입니다.
수도권에서는 소득이 넉넉해도 총액 한도가 먼저 걸리는 경우가 많습니다. 그러면 연봉이 올라도 한도가 늘지 않습니다. 어느 제약이 먼저 막는지를 알아야 무엇을 바꿔야 할지도 알 수 있습니다.
정리
- DSR은 계약 금리가 아니라 스트레스 금리로 심사합니다. 수도권은 가산 3.0%p.
- 실제로 내는 이자가 늘어나는 것이 아니라 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다.
- 금리 유형이 가산을 바꿉니다. 순수고정은 가산이 아예 없습니다.
- 혼합·주기형 구간은 연수가 아니라 만기 대비 비중으로 갈립니다.
- 실제 한도는 DSR·LTV·총액 한도 중 가장 작은 값입니다.
DSR 계산기는 “DSR이 보는 월 상환액”과 “실제로 낼 월 상환액”을 나란히 보여 줍니다. 두 줄의 차이가 곧 스트레스의 크기입니다.