대출 한도를 두 가지로만 알고 있는 사람이 많습니다.
“LTV 70%면 10억짜리 집에 7억 나오는 거고, 소득만 받쳐 주면 되는 거지?”
2025년 6월 28일 이후 수도권에서는 틀린 계산입니다. LTV와 DSR 위에 세 번째 선이 하나 더 그어졌습니다. 집값 구간별 대출 총액 한도입니다. 이 선은 소득과도, 집값 비율과도 무관하게 금액 자체로 정해져 있어서, 연봉이 2억이든 3억이든 똑같이 막힙니다.
세 번째 선, 총액 한도
수도권·규제지역의 주택구입목적 주택담보대출은 집값에 따라 이렇게 막힙니다.
| 집값 | 최대 대출액 |
|---|---|
| 15억 이하 | 6억 |
| 15억 초과 25억 이하 | 4억 |
| 25억 초과 | 2억 |
2025년 6월 27일 대책으로 6억 단일 한도가 먼저 생겼고, 같은 해 10월 15일 대책에서 지금의 세 구간이 됐습니다. 집값이 비쌀수록 한도가 줄어드는 역방향 구조입니다. 고가 주택일수록 자기 돈 비중을 키우라는 뜻입니다.
이 한도는 규제지역이 아닌 수도권에도 걸립니다. 인천이나 경기 비규제 지역은 LTV가 70%라 비율로는 넉넉해 보이는데, 6억 선은 똑같이 있습니다.
인천 연수구, 연소득 2억이면
DSR과 LTV로는 안 막히는 사람을 예로 듭니다. 연소득 2억, 다른 대출 없음, 30년 변동금리 4%. 인천 연수구는 규제지역이 아니라 LTV 70%입니다. 이 사람의 DSR 한도는 약 10억입니다.
| 집값 | DSR 한도 | LTV 70% | 총액 한도 | 실제 한도 | 발목 |
|---|---|---|---|---|---|
| 10억 | 10억 | 7억 | 6억 | 6억 | 총액 한도 |
| 14억 | 10억 | 9.8억 | 6억 | 6억 | 총액 한도 |
| 15억 | 10억 | 10.5억 | 6억 | 6억 | 총액 한도 |
| 16억 | 10억 | 11.2억 | 4억 | 4억 | 총액 한도 |
| 20억 | 10억 | 14억 | 4억 | 4억 | 총액 한도 |
| 26억 | 10억 | 18.2억 | 2억 | 2억 | 총액 한도 |
굵은 주황 계단이 실제 한도입니다. 15억에서 16억으로 넘어가면 대출이 6억에서 4억으로 2억 줄어듭니다.
전 구간에서 발목을 잡는 건 총액 한도입니다. 연소득 2억이 만든 DSR 10억도, LTV 70%가 만든 7억∼18억도 한 번도 실제 한도가 되지 못합니다. 10억짜리 집에 6억, 16억짜리 집에 4억, 26억짜리 집에 2억입니다.
15억과 16억 사이를 보세요. 집값이 1억 오르는데 대출은 2억 줄어듭니다. 자기자금이 9억에서 12억으로, 3억이 더 필요해집니다. 이 계단 때문에 15억 언저리 매물은 가격 협상의 의미가 다릅니다. 15억 5천을 15억으로 깎으면 5천만 원이 아니라 2억 5천만 원의 자기자금이 줄어듭니다.
규제지역이면 LTV가 먼저 막습니다
서울 마포구처럼 규제지역이면 LTV가 40%라 이야기가 조금 다릅니다. 같은 연소득 2억으로 보면:
| 집값 | DSR 한도 | LTV 40% | 총액 한도 | 실제 한도 | 발목 |
|---|---|---|---|---|---|
| 10억 | 10억 | 4억 | 6억 | 4억 | LTV |
| 15억 | 10억 | 6억 | 6억 | 6억 | 둘 다 |
| 20억 | 10억 | 8억 | 4억 | 4억 | 총액 한도 |
10억까지는 LTV 40%가 먼저 막고, 15억에서 둘이 만나고, 그 위로는 총액 한도가 막습니다. 어느 쪽이든 소득은 끝까지 등장하지 않습니다. 연소득 2억이면 DSR은 이 구간에서 아무 역할이 없습니다.
그래서 “소득을 올리면”이 안 통하는 구간이 있습니다
한도가 모자랄 때 사람들이 먼저 떠올리는 건 소득 합산입니다. 배우자 소득을 합치거나, 소득 증빙을 더 넣거나. DSR이 발목이면 그게 맞습니다. 그런데 발목이 총액 한도면 소득을 얼마를 올려도 한 푼도 안 늘어납니다. 6억은 6억입니다.
반대로 금리 유형을 바꾸는 것도 DSR에만 통합니다. 순수고정으로 스트레스 가산을 없애면 DSR 한도가 1억 넘게 늘지만, 총액 한도에 막혀 있으면 그 1억은 어디에도 쓰이지 않습니다.
그래서 한도가 모자랄 때 첫 질문은 “얼마가 모자라나”가 아니라 “무엇이 막고 있나” 여야 합니다. DSR이면 소득·금리·만기가 답이고, LTV면 집값 대비 자기자금이 답이고, 총액 한도면 답이 자기자금밖에 없습니다. 계산 결과가 발목을 잡는 제약을 셋 중 하나로 짚는 이유가 그것입니다.
계산기가 한도를 찾는 방식이 다른 이유
작은 이야기 하나. 보통 “얼마까지 살 수 있나”는 이분 탐색으로 풉니다. 집값을 올려 가며 월 상환액이 한도를 넘는 지점을 찾는 식입니다. 그런데 총액 한도가 계단이라 집값이 오르면 대출이 줄어드는 구간이 있습니다. 15억에서 16억으로 가면 대출이 6억에서 4억으로 떨어지니, 월 상환액도 떨어집니다. 단조롭지 않은 함수에 이분 탐색을 쓰면 엉뚱한 답이 나옵니다. 그래서 통합 계산기는 구간을 나눠서 각 구간 안에서 따로 답을 찾습니다. 15억 경계에서 “살 수 있다”와 “살 수 없다”가 두 번 뒤집히는 걸 정확히 잡기 위해서입니다.
정리
- 수도권·규제지역에는 LTV·DSR 외에 집값 구간별 총액 한도(15억 이하 6억 / 25억 이하 4억 / 그 초과 2억)가 있습니다.
- 규제지역이 아닌 수도권(인천·경기 비규제)에도 똑같이 걸립니다.
- 소득이 넉넉하면 DSR은 아무 역할이 없고, 발목은 LTV 아니면 총액 한도입니다.
- 15억 → 16억에서 대출이 2억 줄어듭니다. 집값 1억 차이가 자기자금 3억 차이입니다.
- 총액 한도가 발목이면 소득 합산도 금리 유형 변경도 소용없습니다. 자기자금만 답입니다.
아파트 갈아타기 계산기에 살 집의 지역과 가격을 넣으면 세 한도를 나란히 놓고 어느 것이 막는지 보여 줍니다. “얼마가 부족한가” 모드에서는 그 집을 사려면 자기자금이 얼마나 더 있어야 하는지가 바로 나옵니다.