“LTV 70%면 10억짜리에 7억 나오는 거 맞죠?”
사는 곳에 따라 다릅니다. 같은 10억 아파트인데 서울 마포구면 4억, 인천 연수구면 6억, 대전 유성구면 7억입니다. 세 도시가 다른 이유는 두 가지입니다. 규제지역이냐 아니냐로 LTV가 40%와 70%로 갈리고, 수도권이냐 아니냐로 대출 총액 한도가 있고 없고가 갈립니다. 이 글은 그 두 선이 집값 구간마다 어떻게 겹치는지를 세 도시로 봅니다.
LTV는 두 숫자뿐입니다
LTV(담보인정비율)는 집값에서 몇 %까지 빌릴 수 있느냐입니다. 2025년 10월 16일 이후 무주택자와 처분조건부 1주택자, 즉 첫 집을 사거나 기존 집을 팔고 갈아타는 사람에게 적용되는 비율은 둘입니다.
- 규제지역(투기과열지구·조정대상지역): 40%
- 그 밖의 지역: 70%
기준은 사는 사람의 주소가 아니라 담보가 되는 집이 어디 있느냐입니다. 서울에 살면서 대전 집을 사면 70%이고, 대전에 살면서 마포 집을 사면 40%입니다. 생애최초 구매자는 예외라서 아래에서 따로 봅니다.
생애최초라면 규제지역에서도 70%입니다
세대원 모두가 한 번도 집을 가져 본 적이 없는 생애최초 구매자는 다릅니다. 2025년 10월 17일 금융위원회와 국토교통부가 낸 10.15 대책 문답 자료의 대출 표에서 생애최초 구매자의 LTV는 규제지역 지정 뒤에도 70%로 그대로입니다. 2026년 6월 30일 규제지역을 추가로 지정할 때도 생애최초 주택구입에는 완화된 비율이 적용된다고 다시 밝혔습니다.
그래서 같은 마포 10억 아파트라도 생애최초라면 LTV로는 7억이 나오고, 이번에는 총액 한도 6억이 먼저 막아 한도가 6억입니다. 일반 무주택자의 4억보다 2억이 많습니다. 주택가격별 총액 한도(15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 그 위 2억)는 생애최초도 같습니다. 수도권과 규제지역에서 생애최초 대출을 받으면 6개월 안에 그 집으로 전입해야 합니다.
생애최초의 기준은 취득세 감면과 다릅니다. 대출은 세대 구성원 모두가 집을 가진 적이 없어야 하고, 취득세 감면은 본인과 배우자를 봅니다. 부모와 한 세대라면 감면은 받아도 대출 우대는 못 받을 수 있습니다. 통합 계산기의 첫 집 마련 화면은 두 칸을 따로 묻습니다.
같은 집값, 세 도시
연소득이 충분히 커서 DSR이 걸리지 않는다고 놓고, 집값과 지역만 바꿔 봅니다. 서울 마포구는 규제지역, 인천 연수구는 규제지역이 아닌 수도권, 대전 유성구는 수도권 밖입니다.
| 집값 | 서울 마포구(규제 · 40%) | 인천 연수구(비규제 수도권 · 70%) | 대전 유성구(지방 · 70%) |
|---|---|---|---|
| 6억 | 2억 4천 | 4억 2천 | 4억 2천 |
| 10억 | 4억 | 6억 (LTV로는 7억) | 7억 |
| 15억 | 6억 | 6억 (LTV로는 10억 5천) | 10억 5천 |
| 20억 | 4억 (LTV로는 8억) | 4억 (LTV로는 14억) | 14억 |
- 서울 마포구
- 4억 (LTV 40%)
- 인천 연수구
- 6억 (LTV 7억, 총액 한도 6억)
- 대전 유성구
- 7억 (LTV 70%)
DSR이 걸리지 않을 만큼 소득이 크다고 가정. 2025년 10월 16일 이후 기준.
마포와 유성은 LTV 그대로입니다. 40%와 70%, 10억이면 3억 차이. 연수가 중간에 끼는 이유는 LTV가 아닙니다.
수도권 비규제는 70%가 다 나오지 않습니다
수도권과 규제지역에는 LTV·DSR과 별개로 집값 구간별 대출 총액 한도가 있습니다. 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억. 인천 연수구는 규제지역이 아니라 LTV는 70%인데, 수도권이라 이 총액 한도는 그대로 걸립니다.
10억의 70%는 7억이지만 한도가 6억이라 6억에서 멈춥니다. 15억의 70%는 10억 5천이지만 역시 6억. 20억이면 LTV로 14억인데 한도가 4억으로 내려갑니다. 그래서 인천 연수구는 집값이 8억 5,700만 원을 넘는 순간부터 LTV 70%가 의미를 잃습니다. 6억 ÷ 70%가 그 경계입니다. 총액 한도의 계단 구조는 주택담보대출 한도 6억에 그려 두었습니다.
규제지역인 마포도 15억을 넘으면 같은 일이 생깁니다. 20억의 40%는 8억인데 한도가 4억입니다. 15억까지는 LTV 40%가 막고, 그 위부터는 총액 한도가 막습니다.
어느 선이 먼저 막는지는 집값 구간이 정합니다
세 도시를 집값 구간으로 다시 정리하면 이렇습니다. DSR은 소득이 충분하다고 놓은 표입니다.
| 지역 유형 | LTV가 막는 구간 | 총액 한도가 막는 구간 |
|---|---|---|
| 규제지역(마포) | 15억 이하 | 15억 초과 |
| 비규제 수도권(연수) | 약 8억 5,700만 이하 | 그 위 |
| 수도권 밖 비규제(유성) | 전 구간 | 없음 |
본인이 보는 집이 어느 칸에 있는지가 “소득을 올리면 한도가 느는가”의 답을 정합니다. 유성처럼 LTV만 걸리는 곳은 집값의 70%까지 소득이 받쳐 주는 만큼 나옵니다. 마포 15억 이하는 소득이 아무리 커도 40%입니다. 연수 10억은 소득이 커도 6억입니다.
실제로 소득이 걸리는 경우도 같이 봐야 합니다. 연소득 6,000만 원, 30년 변동금리면 지방의 DSR 한도가 약 3억 8,340만 원입니다. 유성 10억 집의 LTV 7억은 그 사람에게는 닿지 않는 숫자이고, 실제 한도는 3억 8,340만 원입니다. LTV·DSR·총액 한도 가운데 가장 작은 값이 한도라는 원칙은 어디서나 같습니다. 소득 쪽 계산은 DSR 40% 계산법에 있습니다.
규제지역인지는 어떻게 아나
규제지역은 정부가 시군구 단위로 지정하고 해제합니다. 지정 목록이 바뀌면 같은 집의 LTV가 40%에서 70%로, 또는 반대로 움직입니다. 새로 지정되거나 해제될 때 이미 계약을 마친 사람에게 어느 규정이 적용되는지는 대책마다 경과규정으로 따로 정합니다. 그 시기에 걸쳐 있다면 해당 대책의 발표문과 문답을 확인해야 합니다. 갈아타기 통합 계산기는 새 집의 시군구를 고르면 그 시점의 지정 목록으로 40%와 70%를 가르고, 수도권이면 총액 한도까지 같이 겹쳐 어느 선이 먼저 막는지를 보여 줍니다.
이 글이 말하지 않는 것
위 비율은 무주택자와 처분조건부 1주택자, 즉 첫 집과 갈아타기 기준입니다. 2주택 이상 보유자, 임대사업자, 전세를 끼고 사는 경우는 다른 규칙이 적용되고 여기서 다루지 않습니다. 갈아타기는 기존 집을 기한 안에 처분한다는 약정이 전제인데, 그 기한은 대출 조건이지 한도 계산에 들어가는 숫자가 아니라 이 글에 적지 않았습니다.
생애최초가 아닌 무주택자 가운데 부부합산 연소득 9천만 원 이하, 주택가격 8억 원 이하, 무주택 세대주 요건을 모두 채우는 서민·실수요자는 규제지역 LTV가 60%입니다. 위 세 도시 표와 통합 계산기는 이 우대를 넣지 않았으니, 해당한다면 은행에서 확인하시기 바랍니다.
은행마다 감정가 산정 방식과 내부 기준이 달라 실제 한도는 위 표보다 적게 나올 수 있습니다. 집값으로 쓰는 값이 매매가인지 KB시세인지 감정가인지도 은행이 정합니다. 위 표는 매매가 기준의 규제 상한입니다.
같은 돈으로 어느 동네에서 얼마짜리 집까지 가능한지가 궁금하다면, 집값과 시군구를 바꿔 가며 세 선이 어떻게 겹치는지 직접 보는 것이 가장 빠릅니다. 10억 한 채가 4억이 되기도 7억이 되기도 하는 것은 소득이 아니라 지도 위의 위치 때문입니다.