집값 12억에 대출 6억이면 자기자금 6억이 있으면 된다고 계산하는 분이 많습니다. 잔금일에 필요한 돈은 그보다 4,680만 원 많습니다. 취득세와 중개보수입니다. 이 둘은 집값에 비례해서 커지는데, 비례의 기울기가 집값 구간마다 달라서 비싼 집일수록 비율 자체가 올라갑니다. 5억은 1.5%, 12억은 3.9%입니다.
둘만 더해도 이만큼입니다
서울, 전용 84㎡, 1주택 기준입니다. 중개보수는 서울시 조례의 상한액이고, 실제 금액은 그 이하에서 중개인과 정합니다.
| 매수가 | 취득세 | 지방교육세 | 중개보수 상한 | 합계 | 집값 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5억 | 500만 원 | 50만 원 | 200만 원 | 750만 원 | 1.50% |
| 8억 | 1,864만 원 | 186만 4천 원 | 320만 원 | 2,370만 4천 원 | 2.96% |
| 12억 | 3,600만 원 | 360만 원 | 720만 원 | 4,680만 원 | 3.90% |
| 15억 | 4,500만 원 | 450만 원 | 1,050만 원 | 6,000만 원 | 4.00% |
- 5억
- 750만 원 (1.5%)
- 8억
- 2,370만 원 (3.0%)
- 12억
- 4,680만 원 (3.9%)
- 15억
- 6,000만 원 (4.0%)
취득세 본세 + 지방교육세 + 서울시 조례 중개보수 상한. 85㎡ 이하라 농어촌특별세 없음.
5억에서 15억으로 집값이 3배 되는 동안 부대비용은 8배가 됩니다. 750만 원이 6,000만 원. 비율로 1.5%에서 4.0%.
비율이 커지는 이유는 둘 다 누진이기 때문입니다
취득세율은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고 그 사이는 가격에 따라 매끄럽게 오릅니다. 8억이면 2.33%입니다. 6억에서 9억 사이 어디에 있느냐에 따라 세율이 달라지는 구조라 같은 “8억대”라도 7억 5천과 8억 5천의 세율이 다릅니다. 이 산식은 아파트 취득세율 계산에 표로 적어 두었습니다. 주택의 지방교육세는 취득세율의 절반에 20%를 곱한 세율, 즉 취득세의 10%라 취득세를 따라 같이 오릅니다.
중개보수 요율도 구간별입니다. 서울시 조례 기준으로 2억 이상 9억 미만은 0.4%, 9억 이상 12억 미만 0.5%, 12억 이상 15억 미만 0.6%, 15억 이상 0.7%입니다. 12억이 되는 순간 요율이 0.5%에서 0.6%로 오르고 금액도 그만큼 뜁니다. 다만 이 값은 상한입니다. 정가가 아니라 “이 이상 받을 수 없다”는 선이라 협의로 내려갈 수 있고, 그 구조는 부동산 중개수수료 요율에서 다뤘습니다.
둘 다 집값이 오를수록 비율이 오르니, 합계는 집값보다 빠르게 큽니다.
85㎡를 넘으면 하나 더 붙습니다
위 표는 전용 84㎡라 농어촌특별세가 0원입니다. 같은 12억이라도 전용 101㎡면 취득가의 0.2%, 240만 원이 더 붙어 합계가 4,920만 원이 됩니다. 집값이 아니라 전용면적이 가르는 세금이고, 84.97㎡와 85.01㎡ 사이에서 갈립니다. 농어촌특별세 85㎡ 기준이 그 이야기입니다.
표에 없는 비용
취득세와 중개보수는 법령과 조례로 금액이 정해지는 항목이라 표로 만들 수 있습니다. 나머지는 사람마다 달라서 표에 넣지 않았습니다.
- 소유권 이전 등기 비용. 법무사 보수, 국민주택채권 매입 후 할인 비용, 인지세, 증지대가 여기 들어갑니다. 법무사 보수는 협의 사항이고 채권 할인율은 날마다 바뀝니다.
- 이사 비용과 인테리어. 집 상태와 선택에 따라 0원에서 수천만 원까지 벌어집니다.
- 대출 관련 비용. 근저당 설정 비용은 대출 약정에 따라 부담 주체가 다르고, 기존 대출을 갚는다면 중도상환수수료가 있을 수 있습니다.
갈아타기 통합 계산기는 이 세 묶음을 가정 칸(등기 비용, 이사 비용, 인테리어)으로 따로 받습니다. 모르면 0으로 두되, 0이 아니라는 것은 알고 두시는 편이 낫습니다. 본인이 법무사 견적을 받았다면 그 숫자를 넣으면 됩니다.
자금 계획에서는 이렇게 씁니다
잔금일에 필요한 돈은 매수가 더하기 부대비용에서 대출을 뺀 값입니다. 12억 집에 대출 6억이면 자기자금은 6억이 아니라 6억 4,680만 원이고, 등기 비용과 이사 비용이 그 위에 얹힙니다.
반대로 자기자금이 정해져 있고 “얼마짜리 집까지 가능한가”를 묻는다면, 부대비용은 상한을 깎는 쪽으로 작용합니다. 집값이 오르면 부대비용도 오르고, 그 부대비용을 치를 돈도 자기자금에서 나가야 하기 때문에 상한이 생각보다 낮게 잡힙니다. 통합 계산기가 상한을 한 번에 구하지 않고 가격을 바꿔 가며 되묻는 방식으로 찾는 이유가 이 순환 때문입니다. 본인이 자기자금 끝까지 쓰는 쪽이라면 이 4%가 상한에서 수천만 원을 깎는다고 보시면 됩니다.
이 글이 말하지 않는 것
서울시 조례 기준이고 시·도마다 중개보수 요율표가 다를 수 있습니다. 1주택 유상 취득 기준이라 다주택 중과, 증여·상속, 생애최초 감면은 반영하지 않았습니다. 실제 세액과 보수는 관할 지자체와 중개인에게 확인하시기 바랍니다.
집값만 보고 세운 자금 계획과 부대비용까지 넣은 계획의 차이는 12억 기준 4,680만 원입니다. 한 달 치 급여가 아니라 1년 치 저축에 가까운 돈입니다. 집값을 정하기 전에 이 표의 비율을 한 번 곱해 보시기 바랍니다.