“외벌이 6천이면 3억이라던데, 맞벌이면 얼마까지 나오나요?”
DSR은 분수입니다. 분자가 1년에 갚는 모든 대출의 원리금이고 분모가 연소득입니다. 배우자 소득을 합산하면 분모가 커지고, 같은 40% 안에서 갚을 수 있는 원리금이 늘어납니다. 연소득 6,000만 원 단독으로 약 3억 61만 원이던 한도가 배우자 4,000만 원을 더하면 약 5억 102만 원이 됩니다. 2억 41만 원이 늘어납니다. 그런데 분모만 커지는 것이 아닙니다. 배우자의 대출도 분자에 들어옵니다. 이 글은 그 두 방향을 숫자로 봅니다.
합산하면 분모가 커집니다
본인 연소득 6,000만 원, 다른 대출 없음, 계약 금리 4%, 30년 원리금균등, 수도권 변동금리입니다. 수도권 주담대는 스트레스 가산 3.0%p가 붙어 7%로 심사합니다. 배우자 소득만 바꿔 봅니다.
| 소득 구성 | 합산 연소득 | 연간 상환 허용액(40%) | DSR 한도 |
|---|---|---|---|
| 본인 6,000만 단독 | 6,000만 원 | 2,400만 원 | 약 3억 61만 원 |
| 본인 6,000만 + 배우자 3,000만 | 9,000만 원 | 3,600만 원 | 약 4억 5,092만 원 |
| 본인 6,000만 + 배우자 4,000만 | 1억 원 | 4,000만 원 | 약 5억 102만 원 |
| 본인 6,000만 + 배우자 6,000만 | 1억 2,000만 원 | 4,800만 원 | 약 6억 123만 원 |
- 단독
- 약 3억 61만 원
- + 배우자 3,000만
- 약 4억 5,092만 원
- + 배우자 4,000만
- 약 5억 102만 원
- + 배우자 6,000만
- 약 6억 123만 원
계약 금리 4%, 30년 원리금균등, 수도권 변동금리(심사 금리 7%). 한도는 합산 소득에 정비례합니다.
한도가 소득에 정비례합니다. 소득이 1.5배면 한도도 1.5배, 2배면 2배입니다. 다른 조건이 같을 때 DSR 한도는 결국 연소득에 상수를 곱한 값이기 때문입니다. 연소득 6,000만 원일 때 그 상수가 약 5.01배라는 것만 기억하면, 합산 소득이 얼마든 한도를 어림할 수 있습니다.
누구 명의로 빌리든 합계가 같으면 한도도 같습니다
본인 4,000만 원에 배우자 4,000만 원을 합산한 한도와, 본인 혼자 8,000만 원인 사람의 한도는 같습니다. 둘 다 약 4억 82만 원입니다. DSR 산식은 소득의 합계만 봅니다. 누가 더 벌고 누구 명의로 신청하느냐는 산식에 들어가지 않습니다.
이 점은 반대로도 적용됩니다. 소득이 높은 쪽 명의로 단독 신청하는 것보다 합산이 항상 유리합니다. 합산을 하지 않을 이유가 있다면 아래 한 가지뿐입니다.
배우자의 빚도 따라옵니다
소득을 합산하면 배우자의 기존 대출도 분자에 들어갑니다. 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 학자금. 배우자가 1년에 갚고 있는 원리금이 그대로 한도를 깎습니다.
본인 6,000만 원에 배우자 4,000만 원을 합산한 경우, 배우자의 기존 대출 연간 원리금에 따라 한도가 이렇게 움직입니다.
| 배우자 기존 대출의 연간 원리금 | DSR 한도 | 단독 신청(3억 61만 원) 대비 |
|---|---|---|
| 없음 | 약 5억 102만 원 | +2억 41만 원 |
| 600만 원(월 50만 원) | 약 4억 2,587만 원 | +1억 2,526만 원 |
| 1,200만 원(월 100만 원) | 약 3억 5,072만 원 | +5,011만 원 |
배우자가 월 100만 원씩 갚는 대출이 있으면 합산으로 늘어난 2억이 5천만 원으로 줄어듭니다. 연 1,600만 원, 월 133만 원을 넘기면 합산이 단독보다 불리해집니다. 신용대출 원금이 얼마인지는 상관없고 1년에 갚는 금액만 봅니다. 이 구조는 DSR 40% 계산법에서 본인 대출을 두고 설명한 것과 같습니다.
본인이 합산을 생각하고 있다면, 배우자의 대출 가운데 집 사기 전에 정리할 수 있는 것이 있는지부터 보는 쪽이 순서입니다. 월 50만 원짜리 할부 하나가 주담대 한도 7,500만 원과 맞바뀝니다.
순수고정과 겹치면 DSR은 넉넉해지지만
본인 6,000만 원에 배우자 4,000만 원을 합산하고 순수고정금리를 고르면 스트레스 가산이 사라져 DSR 한도가 약 6억 9,820만 원이 됩니다. 단독 변동금리 3억 61만 원의 두 배가 넘습니다.
여기서부터는 DSR이 발목을 잡지 않습니다. 수도권·규제지역에서 15억 이하 집을 산다면 대출 총액 한도가 6억이라 DSR 한도 6억 9,820만 원은 쓸 수 없습니다. 규제지역이면 LTV 40%가 먼저 걸릴 수도 있습니다. 합산 소득이 커질수록 실제 한도를 정하는 것은 DSR이 아니라 나머지 둘입니다. 주택담보대출 한도 6억이 그 이야기입니다.
이 글이 말하지 않는 것
위 표는 두 사람의 연소득을 그대로 더한 규제상 산식입니다. 은행이 어떤 소득을 얼마나 인정하느냐는 다른 문제입니다. 근로소득 원천징수 기준인지, 신고소득인지, 인정소득이나 신고소득에 적용하는 반영 비율이 있는지에 따라 분모가 달라집니다. 배우자 소득을 합산할 때 요구하는 서류와 요건도 은행마다 다릅니다. 이 글의 숫자는 그 심사를 통과한 뒤 규제가 허용하는 최대이지, 은행이 약속하는 금액이 아닙니다.
갈아타기에서 배우자 명의의 기존 집이나 기존 주담대가 있다면 그 원리금도 분자에 들어가고, 먼저 팔지 먼저 살지에 따라 들어가는 시점이 달라집니다. 그 부분은 아파트 갈아타기 순서에서 다룹니다.
DSR 계산기의 배우자 연소득 칸에 금액을 넣었다 뺐다 해 보면 한도가 소득에 정비례해 움직이는 것이 바로 보입니다. 기존 대출 칸에 배우자 몫까지 더해 보는 것을 잊지 마세요. 그 한 칸이 2억을 5천만 원으로 만듭니다.